Cosas a tener en cuenta para el cambio de uso de un local a vivienda

Existen locales cuya única salida rentable puede ser la conversión en vivienda. Pero no en todos los locales se puede hacer este cambio.

La normativa depende de cada Ayuntamiento, pero suele haber unas condiciones comunes a todos. Vamos a ver algunas.

Tramitación en el Ayuntamiento

Algunos Ayuntamientos requieren la concesión de 2 licencias previas: una para autorizar el cambio de uso, y otra para autorizar las obras. En algunos casos, se exige sólo una licencia única. Todos exigen la Licencia de Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), para poder regularizar la operación.

En algunas zonas no se permite el uso de vivienda, por lo que, lo primero que deberemos hacer, es comprobar si las Normas Urbanísticas permiten la implantación de vivienda.

Ventanas

Es lo primero a examinar: cuántas fachadas tenemos y qué posibilidades tenemos de abrir ventanas en la fachada del local. El tamaño de las ventanas está condicionado por los locales a los que dan. Generalmente, la superficie de la ventana debe ser un porcentaje de la superficie de la habitación (alrededor del 8-12%). Por tanto, si no hay posibilidad de abrir estas ventanas, no podremos hacer el cambio de uso, o tendremos que plantear una distribución adecuada a la superficie de ventanas que tenemos.

Generalmente, además, se exige que las ventanas guarden un orden con las de los pisos superiores, de forma que, en lo posible, queden alineadas con éstas. Los materiales, color, etc, también deberán ser similares a los de la Comunidad.

Acceso:

Algunos Ayuntamientos ponen restricciones al acceso a los locales. Así, algunos prohíben expresamente acceder directamente desde la calle, lo que obliga a pedir permiso a la Comunidad de Propietarios del edificio, para modificar el portal, lo que suele ser bastante complicado.

Otros Ayuntamientos exigen la disposición de un vestíbulo previo para acceder a la vivienda, lo que supone perder algunos metros de fachada.

Aparcamiento:

En algunos casos, se exige aportar una plaza de garaje, que quedaría vinculada a la nueva vivienda, lo que puede condicionar bastante la conversión. A veces sólo hay que vincular esa plaza si se genera más de una vivienda.

Salidas de humos:

Es recomendable contar con una salida de humos, pero no es frecuente disponer de ella. Casi todos los Ayuntamientos admiten sustituir la salida de humos por una campana con filtros de carbono activado. Se trata de una solución no del todo buena, pero, a veces, no hay otra opción.

Climatización:

se aplica la normativa habitual para la instalación de unidades exteriores de climatización, por lo que habrá que estudiar dónde se puede instalar dicha unidad. Por regla general, no se admitirá instalarla en la fachada.

Nivel del suelo:

Está prohibido que el nivel del suelo en alguna zona de la vivienda, quede por debajo del nivel de la calle, por lo que puede necesitarse recrecer el suelo. Si el local tiene una altura inferior a 2,5m en su mayor parte, no será posible el cambio de uso.

 

Finalmente, hay que tener en cuenta consideraciones como disponer el aislamiento suficiente para que el local alcance las condiciones mínimas de eficiencia energética, que las instalaciones estén correctamente ejecutadas, y se conecten de forma adecuada a las generales del edificio, o que los materiales de fachada sean similares al resto del edificio.

Para poder materializar legalmente el cambio de uso, y poder escriturar y dar de alta los servicios básicos, quedará por obtener la Licencia de Primera Ocupación, que concede el Ayuntamiento, una vez terminadas las obras, y tras la visita de un técnico municipal, que compruebe que lo que hemos ejecutado se corresponde con lo que se ha aprobado por el Ayuntamiento. Por ello, es necesario un control de las obras por parte de un técnico, para no cometer errores.

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