Cómo elegir reformista

El mundo de las reformas de vivienda es especialmente variopinto, y nos podemos encontrar desde verdaderos profesionales hasta todo tipo de impresentables que pueden hacer que nuestra obra sea un infierno.

Saber elegir es complicado, por lo que deberemos tenerlo todo lo más decidido y cerrado posible, antes de decantarnos por uno u otro, para evitar luego sorpresas.

Debemos buscar varios presupuestos, aunque tampoco hay que pasarse…

Y éste es el primer problema: ¿qué vamos a pedir que presupuesten? Normalmente tenemos una idea de lo que necesitamos: ampliar la cocina, tirar un tabique, cambiar las ventanas… Pero eso es simplemente eso: una idea. ¿Cómo traducimos en dinero lo que necesitamos? Si pedimos presupuestos sólo con ideas va a ser muy difícil poder compararlos, porque cada reformista va a entender nuestras ideas de una forma, generalmente la que más le convenga en función de su forma de trabajar.

Por eso es fundamental contar con un proyecto de reforma: unos planos que marquen exactamente cómo van a ser las distintas habitaciones, con medidas, posición de las cosas, forma de llevar las instalaciones, etc… Y sobre todo unas mediciones, que nos digan exactamente cuántos metros de pladur voy a instalar, qué superficie de pintura voy a necesitar, qué modelo van a ser los sanitarios, los azulejos, los interruptores…

Si a nuestros candidatos les damos planos y mediciones, tendrán que ajustarse al milímetro a la obra que hemos decidido hacer, y tendremos la seguridad qué nos van a hacer, a qué precio y con qué material. Tendremos así un precio relativamente cerrado, sabiendo que si hacemos menos obra nos saldrá más barato, y a la inversa, pero conociendo desde el principio el precio de cada cosa que vamos a hacer.

cartel NO

A modo de ejemplo tenemos esta publicidad, en la que nos dan un precio general por toda una obra. Pero lógicamente, no puede costar lo mismo alicatar la cocina con azulejo cerámico o con gres rectificado, ni poner un sanitario de diseño o uno básico de obra… Tampoco puede costar lo mismo si simplemente queremos cambiar una puerta de sitio, o si queremos trasladar el baño, mover la cocina, ampliar el salón…

Si nos van a dar un precio cerrado, sabiendo sólo la superficie de la vivienda, y explicándole al reformista nuestras ideas, podemos estar seguros de que tendremos problemas.

Una vez que ya tengamos nuestros presupuestos, ajustados al proyecto que hemos decidido, como primera medida deberemos eliminar los que sean anormalmente altos o demasiado bajos. Las cosas tienen un precio, y es muy difícil encontrar a nadie que trabaje casi gratis, por lo que las gangas suelen traer luego problemas.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que el precio no puede ser la única cosa a tener en cuenta. Es fundamental contar con referencias: gente que haya trabajado ya con ellos, poder ver obras que hayan hecho…

Hay que ver también la seriedad de la gente con la que trabajamos. Si nos han entregado el presupuesto en plazo, si se han ajustado a lo que les hemos pedido, si muestran verdadero interés en nuestra obra…

En las reformas es muy importante también el plazo. Una obra nos puede salir a buen precio, pero si va a tardar demasiado, el coste no es tal. Saber la capacidad del constructor, la gente que va a trabajar en nuestra reforma, es fundamental.

Por último, si no imprescindible, sí es aconsejable, contar con profesionales que nos asesoren a nosotros, y que controlen la forma de trabajar de los reformistas, y que nos puedan guiar en este curioso mundillo en el que nos metemos.

¿Tengo que pedir licencia para la obra de mi casa?

Si vamos a hacer una obra, lo primero que debemos saber es si podemos hacerla legalmente, y si para ello nos van a exigir solicitar licencia de obra al Ayuntamiento.

Aunque la forma de llamarlo y lo que te exigen, varía de un Ayuntamiento a otro, y los criterios son cambiantes, sí hay unas ideas generales para saber si me van a exigir licencia de obra o no.

En el caso de viviendas la licencia suele exigirse sólo en determinados casos. Por lo general, se exigirá licencia si las obras van a afectar a la seguridad de las personas, o al aspecto exterior del edificio.

Así, siempre van a exigirla para obras de nueva edificación, o ampliación de un edificio existente.Esto incluye, por ejemplo, ampliar o hacer un nuevo garaje en una vivienda unifamiliar, piscinas, hacer un porche cubierto, etc… Por lo general serán de “obra mayor”, y nos exigirán un proyecto completo, visado por el Colegio de Arquitectos. Se incluyen aquí las casas prefabricadas.

En obras de reforma nos exigirán licencia si se van a modificar elementos de la estructura (escaleras, huecos en el forjado, modificaciones en la cubierta, movimiento de pilares, eliminación de muros de carga…) o elementos de la fachada (tamaño y posición de las ventanas, abrir o cerrar huecos, cambiar materiales… en algunas zonas protegidas, incluso cambiar la carpintería). En estos casos se suele tratar de “obra menor”, aunque las exigencias del proyecto son similares.

Para el cerramiento de terrazas también suele exigirse licencia y proyecto, aunque depende del Ayuntamiento y suele hacerse “ilegalmente”.

La transformación de un local comercial en vivienda también requiere de licencia y proyecto completo.

Si vamos a necesitar contenedores o sacos para los escombros, o andamios, o vallas en la calle también deberemos pedir un permiso, y abonar la tasa correspondiente al Ayuntamiento.

El hecho de que nos exijan licencia para nuestra obra tiene un primer aspecto negativo, y es que el coste va a ser mayor. Habrá que pagar unas tasas al Ayuntamiento, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), los honorarios del arquitecto, el visado del proyecto, etc… Además no debemos empezar la obra, hasta que no tengamos la licencia.

Sin embargo, también debemos valorar la parte positiva, y es que nos van a exigir que un profesional se responsabilice de lo que hacemos, y de que lo que hagamos esté “más o menos” controlado, evitándonos riesgos, y asegurándonos de que lo que hacemos, realmente se pueda hacer.

Una reforma, por ejemplo…

La vivienda a reformar estaba situada en un edificio de mediados de siglo en el barrio madrileño de Lavapiés. Era una vivienda antigua, muy compartimentada, y el cliente quería tener el mayor espacio posible, reservando una zona de trabajo.

Se optó por eliminar la tabiquería, respetando los muros estructurales. Se creó un único espacio de estar y trabajo con vistas a la calle, dejando la cocina-comedor, dormitorio y baño en la crujía del patio. El cliente quería tener un único espacio, por lo que, finalmente, se amplió el hueco de acceso a la cocina, modificándose la estructura.

Para reducir costes, no se instaló falso techo, por lo que se saneó enluciéndose el forjado superior, dejando vistas las bovedillas de ladrillo. Se pintaron en color más oscuro, para mejorar la proporción de la habitación. Las instalaciones quedan vistas, empleándose fundamentalmente iluminación indirecta. Para acentuar la zona de trabajo e incorporar la iluminación necesaria,  se redujo la altura del techo, mediante la reutilización de palés de madera suspendidos. Otro palé se reutiliza como estantería.

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Para la climatización se reutilizó un equipo por impulsión de aire, empleándose un conducto visto de chapa.

En la cocina y baño, para reducir costes, se empleó un revestimiento vinílico, habitualmente empleado en suelos, en lugar del alicatado, con una chapa de acero en la zona de fuego.

El mobiliario del salón se reduce a unas estanterías muy económicas, de tablero aglomerado con melamina, diseñadas para la ocasión. Las mesas son desmontables, permitiendo ampliar la zona de comedor cuando sea necesario.

Transformar un local en vivienda

Una salida a locales comerciales difíciles de alquilar, o que pueden ser más rentables es convertirlos en vivienda.

Cada Ayuntamiento tiene su propia normativa, por lo que deberemos acudir al nuestro, para saber qué nos van a exigir. Por lo general exigirán un Proyecto de Ejecución, que puede ser visado o no. Por ello es importante contar con un arquitecto que compruebe la normativa del municipio y sea capaz de ofrecer un diseño interesante, que además cumpla con las Ordenanzas, Código Técnico, etc…

Si se hace la obra sin proyecto ni licencia luego tendremos problemas para poder dar de alta la luz, el agua o el gas, aparte de las sanciones que puede poner el Ayuntamiento cuando tenga conocimiento de la obra.

Por regla general, será preciso contar con la aprobación de la Comunidad de propietarios del edificio, ya sea en Junta de vecinos, o simplemente con las firmas de los vecinos.

Cada Ayuntamiento fija además unas condiciones mínimas para el tamaño de cada habitación, así como de las ventanas que tenga cada una. Además suele exigir unas medidas de anchura para salón-comedor y dormitorios.

Por lo general, deberemos ir a distribuciones tipo “loft”, con espacios únicos para vivir, dormir y cocinar, ya que será complicado poder tener las ventanas que nos exigen.

También deberemos tener cuidado con la salida de humos de la cocina y la ventilación de los baños.

En cualquier caso es imprescindible contar con un profesional que nos asesore, diseñe la solución adaptada a la normativa y dirija la obra.

Consulta nuestras tarifas, para contar con nuestros servicios.

Lo que debes saber antes de cerrar la terraza de tu vivienda

Una solución típica para aumentar la superficie de la vivienda suele ser el cerramiento de terrazas. A menudo, esta pieza de la casa suele usarse más como trastero o casi basurero, que para lo que inicialmente se proyectó, por lo que utilizarla para hacer crecer nuestra vivienda puede ser una buena solución.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que la envolvente del edificio no nos pertenece a nosotros en exclusiva, sino al conjunto de vecinos: fachadas, patios, cubiertas, terrazas de áticos, son elementos comunes de todos los propietarios, aunque algunos tengan derecho de uso y disfrute exclusivo. Por tanto, para hacer cualquier modificación en estos elementos, deberemos contar con la aprobación del conjunto de propietarios. Cerrar una terraza supone modificar la fachada, por lo que deberemos pasar por este trámite.

Como siempre, dependiendo del Ayuntamiento nos exigirán una serie de cosas u otras, por lo que antes de hacer nada, deberemos consultarlo allí.

Por regla general se nos exigirá acomodarnos a la estética del edificio, por lo que puede que nos exijan un proyecto completo de fachada donde se muestre cómo quedaría la misma si todos los vecinos la cerraran. En principio, dicho proyecto debería estar aprobado en Junta de vecinos y presentarse al Ayuntamiento para su constancia. Como, por lo general no seremos los primeros en cerrar la terraza, deberemos seguir lo que han hecho otros vecinos para acomodarnos a lo ya realizado.

Junto con el proyecto conjunto, se nos pedirá uno específico de nuestra vivienda, donde se muestre la forma del cerramiento,  medidas, características y cómo quedará la vivienda una vez realizado el cerramiento.

Es probable que el Ayuntamiento exija que estos proyectos vayan firmados por un arquitecto colegiado.

Lo más importante a la hora de cerrar la terraza es saber qué vamos a hacer con la fachada que queda detrás: si estamos obligados a mantenerla o si podemos demolerla.

Si vamos a mantener la fachada, porque lo que nos interesa es tener una pequeña habitación en lo que antes fue la terraza, debemos tener en cuenta que el cierre nos quitará luz y ventilación a las habitaciones que tenían ventanas a ella. Habrá que ser cuidadoso entonces, puesto que por ganar unos pocos metros, podemos perder una estancia agradable, luminosa y bien ventilada.

Si por el contrario, demolemos la fachada, para aumentar la superficie de las habitaciones que quedan detrás, en lo que deberemos tener cuidado es en elegir un cerramiento de calidad, con el suficiente aislamiento térmico, que impida perder calor en la vivienda, o que se condense agua en los vidrios, ya que ésta será ahora nuestra nueva fachada de la casa.

Como siempre, deberemos tener cuidado de que nuestra obra no afecte a los vecinos en la forma de evacuar el agua de lluvia, obstrucción de soleamiento, cerramientos, etc…

Problemas de humedades en la vivienda

arquitecto reforma vivienda

En viviendas de los años 60 y 70, es frecuente encontrar problemas de humedades. Si vamos a reformar una vivienda con este inconveniente, deberemos solucionarlo, ya que es un problema grave, que puede afectar a la salud de los ocupantes.

Principalmente nos encontraremos con tres tipos de humedades: por capilaridad, por agua en circulación, o por condensación.

En las plantas bajas y semisótanos fundamentalmente nos encontraremos humedades de capilaridad. El terreno contiene agua, y se filtra a través del suelo o las paredes, originando manchas en las partes bajas. Es frecuente, si debajo del pavimento nos encontramos directamente con el terreno. Eliminarlas totalmente es complicado.

Si el problema lo tenemos en el suelo, deberemos levantar todo, hasta llegar al terreno, impermeabilizarlo y volver a disponer el pavimento. Habrá que tener cuidado con no tocar elementos de cimentación. Es costoso, pero suele dar buenos resultados.

El problema en las paredes es más delicado, ya que la solución es impermeabilizar desde fuera, y no suele ser posible. Soluciones aparentemente sencillas, como enfoscar o alicatar las partes bajas sólo empeoran el problema, puesto que la humedad seguirá ascendiendo por encima de este zócalo.

Existen varias soluciones más tecnológicas, pero son caras y requieren de empresas especializadas. Lo más sencillo será tapar el problema. disponiendo una cámara de aire interior, que tendremos que ventilar de alguna forma, y tratar de evacuar el agua que finalmente pueda acceder a esa cámara.

Las humedades debidas a agua en circulación son sencillas de reparar, sin más que actuar en el punto donde se haya producido la fuga: tuberías, impermeabilización de cubierta, bajantes… Aquí lo complicado es localizar la fuga, puesto que no siempre coincidirá con donde aparezca la humedad: el agua puede discurrir por cualquier elemento que encuentre, hasta que salga donde la vemos. Suelen aparecer cerca de los cuartos húmedos, o en las últimas plantas, si es un problema de la cubierta.

Las humedades de condensación son las más difíciles de eliminar, y las más frecuentes en las viviendas de los 60 y 70. En el ambiente hay agua en forma de vapor. Dependiendo de la humedad y la temperatura del ambiente, este agua en forma de gas, se condensará en determinados puntos, transformándose en agua líquida: la humedad que vemos. Así pues, dependemos de dos factores: humedad relativa y temperatura.

La humedad del ambiente la producimos nosotros mismos: la propia respiración, cocinar, ducharnos, tender ropa dentro de casa… La forma de reducirla es ventilar. Poner extractores en baños y cocinas, y rejillas en fachada, con el fin de establecer corrientes que renueven el aire de la casa es una primera solución.

La temperatura de la casa la regulamos con la calefacción. Pero así sólo controlamos la temperatura del ambiente. Si la fachada está poco aislada, tiene poco espesor, o si la carpintería es de baja calidad, tendremos una superficie fría. La humedad aparecerá siempre sobre el punto más frío.. Veremos entonces ventanas llenas de gotas de agua, paredes con moho, etc… La solución será aumentar el aislamiento: deberemos cambiar las carpinterías y aumentar el espesor de la fachada disponiendo aislamiento térmico, cámara de aire, barreras de vapor… que aumenten la temperatura de la cara interior de la fachada, para que no se forme allí la humedad. En último término podría ser necesario disponer alguna rejilla en la fachada, con el fin de ventilar la cámara que hemos dispuesto.

Debemos pues actuar en estas dos variables. En este caso, resulta fundamental contar con un especialista, que realice las mediciones de humedad y temperatura en diferentes momentos del día, compruebe el estado de la fachada, y diseñe una solución óptima para resolver el problema, ya que hacerlo sin un estudio previo puede o no solucionar el problema, o incluso agravarlo.

Como regla general, para resolver cualquier problema de humedades, debemos tener en cuenta que el agua siempre va a salir por algún sitio: no podemos detenerla donde nos interese, por lo que la solución pasará por encauzarla hacia donde no produzca daños.

Decoración con vinilo

arquitecto reforma vivienda

A menudo nos encontramos con superficies: paredes, alicatados, armarios, muebles viejos, electrodomésticos, mamparas de vidrio… que no nos gustan, pero no contamos con el presupuesto necesario para un cambio total.  En estos casos, una alternativa rápida y económica es recurrir a aplicaciones de vinilo.

El vinilo es un material plástico lavable, que se adhiere sobre cualquier superficie lisa. Es muy resistente, y la gran ventaja es que se puede imprimir sobre él cualquier diseño. Esto lo hace ideal para que podamos personalizar cualquier superficie como deseemos: fotos familiares, paisajes, diseños propios, o simplemente colores. El único requisito es que la superficie esté limpia y totalmente lisa. Otra gran ventaja es que es fácil de retirar, por lo que si nos cansamos del diseño, podemos cambiarlo fácilmente.

La aplicación del vinilo, especialmente si se trata de superficies grandes, puede ser algo delicada, por lo que es recomendable acudir a algún aplicador profesional.

Puedes ver algunos ejemplos:

Alicatados antiguos:

en cocinas y baños nos encontramos alicatados con diseños pasados de moda. Cambiar el alicatado es costoso. Una alternativa es la pintura sobre azulejo, aunque no suele dar muy buenos resultados. Con el vinilo, si bien, no podemos cubrir toda la superficie alicatada, sí podemos utilizar trozos pequeños, adheridos sobre los azulejos, nunca sobre las juntas, para dar un toque diferente a la pared. En este caso se utilizó vinilo de 2 colores para tapar numerosos agujeros existentes en los azulejos y dar un toque distinto a un viejo alicatado, integrándolo con un armario empotrado .

Electrodomésticos:

si tenemos un frigorífico o una lavadora antiguos, o rayados, o los hemos comprado en un outlet y tienen algún desperfecto, podemos recurrir al vinilo para arreglarlo, bien con trozos pequeños, situados estratégicamente, o cubriendo toda la superficie.

Frentes de armarios:

los armarios empotrados antiguos de obra no solían tener mucha calidad, pero cambiar un frente completo es caro. Personalizar las puertas con vinilo nos solucionará el problema y dará un cambio radical a la habitación.

Si lo deseas, podemos hacerte un diseño específico según tus necesidades. Envíanos tus ideas, fotos, dimensiones, etc… y nos encargaremos del diseño y la aplicación en tu casa.

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¿para qué un arquitecto en la reforma de mi casa?

Cuando haces algo nuevo, buscas a alguien que te ayude. Si lo que vas a hacer es caro, como por ejemplo, reformar tu casa

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