Con el cambio en las costumbres de consumo, el avance de la compra on-line y la evolución de los barrios, nos encontramos con gran cantidad de locales comerciales que no tienen fácil mantener su uso como local. Son locales que pueden llevar tiempo sin actividad y que no se prevé que puedan alquilarse para ello, con lo que su transformación a vivienda resulta, a menudo, la mejor solución.

Otras opciones, como destinar los locales a cuartos trasteros suele no ser permitida por las ordenanzas municipales, que lo consideran un uso industrial, y por tanto, no lo admiten, salvo que se asocien a las viviendas el edificio.

Las posibilidades de transformación dependen del municipio donde esté el local y la normativa que tenga su Ayuntamiento, por lo que antes de acometer una operación así hay que informarse de lo que dicen las ordenanzas. A nivel general, tenemos que tener en cuenta las siguientes condiciones:

• Superficie mínima: la Ordenanza establecerá una superficie útil mínima (superficie pisable), de modo que si el local no llega a dicha superficie, no será posible su transformación. Junto con la superficie, también suele haber restricciones sobre la longitud de fachada, fijándose habitualmente una anchura mínima que si no se tiene, imposibilita la operación.
• Sótanos: no está permitido disponer viviendas bajo rasante, por lo que el suelo terminado de la vivienda deberá estar siempre por encima del nivel de la acera de acceso. En el caso de que el local cuente con sótano, en él sólo se podrían implantar usos no vivideros, como almacenaje o aseos.
• Dimensiones de las habitaciones: habitualmente, cada municipio fija una superficie mínima para cada habitación.Así, los salones suelen esar en torno  los 20 m2, los dormitorios principales en los 12 m2, y los individuales y cocinas alrededor de 7 m2. También suele haber condiciones de forma de estos locales, de modo que tengan una anchura mínima de fachada.
• Acceso  la vivienda: algunos municipios no permiten la entrada a la vivienda directamente desde la  calle y exigen que el acceso se hga desde el portal. Esto no siempre es posible, por lo que deberemos informarnos de la posibilidad de acceder desde el exterior. En el caso de que se necesite entrar desde el portal, tendremos que contar con a autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio.
• Superficie de ventanas: las viviendas deben ser exteriores, es decir, al menos el salón principal debe estar orientado y contar con ventanas a la vía pública, o a un gran patio, con dimensiones mínimas establecidas.

La superficie de las ventanas no es caprichosa, sino que obedece a la superficie del cuarto al que da servicio. Así, suele exigirse que las ventanas tengan una superficie mínima transparente o traslúcida del 12% de l superficie del local, y que sea practicable el 8%. Estas ventanas estarán orientadas al espacio  libre, o a patios. En este caso, deberemos comprobar que el patio tiene las medidas mínimas que establece la normativa.

• Ventilación y humos: los aseos y cocinas deben tener ventilación, generalmente a través de los shunts del edificio. Si no se dispone de conexión, generalmente pueden sacarse rejillas a fachada. Sin embargo, para las salidas de humo de las cocinas es obligatorio contar con una salida de humos vertical. Como muchas veces no se puede contar con ella, podemos tener la alternativa de usar campanas de recirculación con filtros de carbono activado. Deberemos confirmar que esta solución es aceptada por el Ayuntamiento.
• Aparcamiento: algunos ayuntamientos obligan a asociar una o varias plazas de aparcamiento a la nueva vivienda creada. Se suele admitir la compra o alquiler de una plaza de aparcamiento que esté a una distancia aceptable del local.
• Climatización: Generalmente, se suele optar por sistemas de bomba de calor para calefacción y aire acondicionado. En este caso, la dificultad vendrá de dónde ubicar la unidad exterior, ya que los ayuntamientos suelen fijar unas distancias mínimas de la máquina a la acera y las ventanas de las viviendas superiores. Generalmente tampoco está permitido instalar la máquina en la fachada, por lo que tendremos que instalarla dentro del local y poner una rejilla en fachada.

Finalmente, en lo que se refiere a la tramitación de la licencia, en algunos municipios es necesaria una única licencia de cambio de uso y obras, mientras que en otros, se separan las dos licencias y es necesario tramitarlas conjuntamente.

El procedimiento suele ser el de Licencia Urbanística, siendo necesaria tras la ejecución de las obras, la tramitación de la Licencia de Primera Ocupación, que supone la visita de los técnicos municipales, para comprobar que todo se ha ejecutado conforme  proyecto. Una vez tramitada la Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), será posible contratar los suministros para vivienda (agua, luz, teléfono, gas…). En la Comunidad de Madrid, el procedimiento ha cambiado a Declaración Responsable, con lo que, simplemente con la presentación de la documentación final, se puede hacer uso de la vivienda, hasta que la visita de los técnicos lo confirma.

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Desde el 1 de junio de 2013, al resto de preocupaciones que tiene quien necesita vender o alquilar una vivienda, o un local comercial, se ha sumado una más: el certificado energético. Con la aprobación del REAL DECRETO por el que se establece el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios, se establece que será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética.
Xaloc Arquitectos ha realizado hasta la fecha una veintena de certificaciones de diversos tipos de inmuebles, y en base a esta experiencia, podemos intentar aclarar las dudas que surgen en torno a esta cuestión.

¿Qué es un certificado energético?

Lo primero es saber qué es un certificado energético. Básicamente, es un informe de unas 10 hojas donde aparece una descripción general del inmueble, con una primera hoja, que es la que firma el técnico certificador donde aparecen los datos del inmueble, los datos del técnico que certifica, y el famoso gráfico de colores, que ya estábamos acostumbrados a ver en los electrodomésticos. Este gráfico, la «Calificación Global de Emisiones de Dióxido de Carbono», es la parte principal del certificado, ya que aquí se indica la clase del edificio con una letra.

Luego vienen una serie de tablas con datos sin mucho sentido para el público normal, varios gráficos, indicando calificaciones parciales, que tampoco ayudan mucho al propietario, y tres hojas más, con más gráficos, donde nos dicen lo que mejoraría el inmueble si hacemos una determinada obra.
Este informe debe registrarse en la Comunidad de Madrid, por vía telemática, con lo que hacen falta una serie de requisitos informáticos, de los que no todo el mundo dispone. A los pocos días de hacer este registro, se puede descargar de la página de la Comunidad de Madrid, si uno es capaz de encontrar el enlace, la etiqueta energética, que vuelve a ser el famoso gráfico, con los datos del inmueble, y un número de registro que acredita que la certificación está registrada.

Así pues, la certificación son tres papeles, o mejor, 3 archivos informáticos, puesto que todo se hace vía internet: el informe en sí, la entrada en el registro de la Comunidad, y la etiqueta. Esto es lo que van a exigir al propietario para adjuntarlo al contrato de compraventa o arrendamiento, y en teoría lo exigirá también la inmobiliaria o portal inmobiliario, para poder publicitar la vivienda.

¿Para qué sirve un certificado energético?

A partir de aquí es donde surgen las dudas, sobre todo para el que tiene que pagarlo… La impresión general es que «esto es un nuevo impuesto». No deja de entenderse como un papel más que hay que tener, y que cuesta dinero, sin más utilidad que recaudatoria.
El técnico entonces explicará que es un requisito habitual en Europa desde hace años, que a España ha llegado mal y con retraso, y que sirve para saber cuánta energía pierde nuestra casa…
La realidad es que es un dato más de la vivienda, de cara al posible comprador o arrendador. Entre los factores que pueden hacerle decidir estará entonces el precio, las características, la antigüedad, la proximidad al trabajo, la cercanía a medios de transporte… y la calificación energética.

Siendo sinceros, difícilmente va a ser éste un aspecto determinante a la hora de decidirse por una u otra vivienda, y más difícilmente en el caso de un local comercial. Pero lo cierto es que un gran porcentaje de la energía consumida en el país, se pierde por tener viviendas ineficaces energéticamente, y la tendencia de los últimos cambios normativos, es que esto cambie. Desde el punto de vista del consumidor, dada la escalada de precios de la luz y el gas, reducir la factura mensual de energía, no es nada absurdo, y saber de antemano que la vivienda en la que vamos a estar, consumirá menos que otra, sí debe ser un aspecto a tener en cuenta.
Por otro lado, el certificado de eficiencia energética aporta varias soluciones para mejorar la eficiencia de la vivienda. No son obras obligatorias, sino que indican al propietario, sobre qué aspectos actuar, para mejorar la eficiencia de la vivienda, valorándolo económicamente. En la práctica, si bien puede ser útil saber esto para un comprador que vaya a reformar la casa, para el tipo de propietarios que alquilan y no tienen pensado hacer ninguna inversión, no tiene mucho interés.

¿Qué es la letra?

La letra es la calificación del inmueble. Va de la A a la G, y mide los kg de CO2 que emite la vivienda al año, por superficie a la atmósfera. Según la edad del edificio, normalmente una vivienda un poco antigua estará entre la E y la G. Si es más moderna y está bien construida puede ser una D y pocas veces una C. Las clases A y B son prácticamente imposibles de encontrar.
Según la letra, sabremos si nuestra vivienda nos va a costar más o menos que otra al mes en luz o gas. Los aspectos que más penalizan la calificación son las calefacciones eléctricas, las fachadas de poco espesor, las ventanas viejas que dejan pasar el frío, los suelos o techos no aislados o los grandes ventanales que dejan pasar mucho sol… Obviamente, las viviendas con estas características serán más caras de mantener calientes o frías, con lo que la calificación será peor.
Tener una u otra letra no obliga a realizar ninguna obra, ni supone sanción, ni que la vivienda «no pase la inspección». Simplemente le dice al comprador o arrendatario cómo es la vivienda desde el punto de vista de la factura mensual de energía.

¿Quién hace las certificaciones?

Debe ser un técnico titulado: arquitecto, aparejador o ingeniero, que deberá visitar el inmueble, medirá las fachadas y las ventanas, tomará nota de sus características y de la caldera, equipos de aire acondicionado, radiadores, etc. Es obligatorio que visite la vivienda. Como siempre, en España pasan cosas, y hay una guerra de precios y un amplio espacio para la picaresca y la trampa. En algunas comunidades autónomas ya se ha empezado con el proceso de inspección, por lo que es recomendable hacer las cosas bien, para no tener problemas. Como siempre, lo primero que salió con el Decreto fueron las sanciones a aplicar, siendo las leves de 3.005,06 euros.
Junto con la posibilidad de contratar directamente a un técnico, han aparecido como setas, multitud de portales donde contratar la certificación energética, como Certicalia y similares. Básicamente son intermediarios que cobran a los técnicos por aparecer, más una comisión por hacerla, con lo que el mayor beneficio va para ellos, y quien hace el trabajo recibe una mínima parte del importe de la certificación. Los técnicos, en este caso arquitectos, han visto una posibilidad en las certificaciones para tratar de sobrevivir en esta travesía del desierto de la crisis, con lo que casi todos saben hacerlas. Por tanto, encuentro más recomendable ponerse en contacto directamente con el técnico, con lo que se ahorrará la comisión, y seguramente su precio será más competitivo.
Y ya puestos, también te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros…. Consúltanos presupuesto, en función de la superficie y tipo de inmueble, y en menos de 4 días tras la visita, tendrás tu certificación energética, registro y etiqueta en el correo electrónico y enviado en papel por vía postal.