Cosas a tener en cuenta para el cambio de uso de un local a vivienda

Existen locales cuya única salida rentable puede ser la conversión en vivienda. Pero no en todos los locales se puede hacer este cambio.

La normativa depende de cada Ayuntamiento, pero suele haber unas condiciones comunes a todos. Vamos a ver algunas.

Tramitación en el Ayuntamiento

Algunos Ayuntamientos requieren la concesión de 2 licencias previas: una para autorizar el cambio de uso, y otra para autorizar las obras. En algunos casos, se exige sólo una licencia única. Todos exigen la Licencia de Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), para poder regularizar la operación.

En algunas zonas no se permite el uso de vivienda, por lo que, lo primero que deberemos hacer, es comprobar si las Normas Urbanísticas permiten la implantación de vivienda.

Ventanas

Es lo primero a examinar: cuántas fachadas tenemos y qué posibilidades tenemos de abrir ventanas en la fachada del local. El tamaño de las ventanas está condicionado por los locales a los que dan. Generalmente, la superficie de la ventana debe ser un porcentaje de la superficie de la habitación (alrededor del 8-12%). Por tanto, si no hay posibilidad de abrir estas ventanas, no podremos hacer el cambio de uso, o tendremos que plantear una distribución adecuada a la superficie de ventanas que tenemos.

Generalmente, además, se exige que las ventanas guarden un orden con las de los pisos superiores, de forma que, en lo posible, queden alineadas con éstas. Los materiales, color, etc, también deberán ser similares a los de la Comunidad.

Acceso:

Algunos Ayuntamientos ponen restricciones al acceso a los locales. Así, algunos prohíben expresamente acceder directamente desde la calle, lo que obliga a pedir permiso a la Comunidad de Propietarios del edificio, para modificar el portal, lo que suele ser bastante complicado.

Otros Ayuntamientos exigen la disposición de un vestíbulo previo para acceder a la vivienda, lo que supone perder algunos metros de fachada.

Aparcamiento:

En algunos casos, se exige aportar una plaza de garaje, que quedaría vinculada a la nueva vivienda, lo que puede condicionar bastante la conversión. A veces sólo hay que vincular esa plaza si se genera más de una vivienda.

Salidas de humos:

Es recomendable contar con una salida de humos, pero no es frecuente disponer de ella. Casi todos los Ayuntamientos admiten sustituir la salida de humos por una campana con filtros de carbono activado. Se trata de una solución no del todo buena, pero, a veces, no hay otra opción.

Climatización:

se aplica la normativa habitual para la instalación de unidades exteriores de climatización, por lo que habrá que estudiar dónde se puede instalar dicha unidad. Por regla general, no se admitirá instalarla en la fachada.

Nivel del suelo:

Está prohibido que el nivel del suelo en alguna zona de la vivienda, quede por debajo del nivel de la calle, por lo que puede necesitarse recrecer el suelo. Si el local tiene una altura inferior a 2,5m en su mayor parte, no será posible el cambio de uso.

 

Finalmente, hay que tener en cuenta consideraciones como disponer el aislamiento suficiente para que el local alcance las condiciones mínimas de eficiencia energética, que las instalaciones estén correctamente ejecutadas, y se conecten de forma adecuada a las generales del edificio, o que los materiales de fachada sean similares al resto del edificio.

Para poder materializar legalmente el cambio de uso, y poder escriturar y dar de alta los servicios básicos, quedará por obtener la Licencia de Primera Ocupación, que concede el Ayuntamiento, una vez terminadas las obras, y tras la visita de un técnico municipal, que compruebe que lo que hemos ejecutado se corresponde con lo que se ha aprobado por el Ayuntamiento. Por ello, es necesario un control de las obras por parte de un técnico, para no cometer errores.

En XalocArQuitectos.com, tenemos una amplia experiencia en este tipo de proyectos, por lo que te podemos ayudar desde el principio. Si tienes más dudas, no dudes en consultarnos. Mira nuestras ofertas.

 

 

 

 

CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA

Desde el 1 de junio de 2013, al resto de preocupaciones que tiene quien necesita vender o alquilar una vivienda, o un local comercial, se ha sumado una más: el certificado energético. Con la aprobación del REAL DECRETO por el que se establece el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios, se establece que será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética.
Xaloc Arquitectos ha realizado hasta la fecha una veintena de certificaciones de diversos tipos de inmuebles, y en base a esta experiencia, podemos intentar aclarar las dudas que surgen en torno a esta cuestión.

¿Qué es un certificado energético?

Lo primero es saber qué es un certificado energético. Básicamente, es un informe de unas 10 hojas donde aparece una descripción general del inmueble, con una primera hoja, que es la que firma el técnico certificador donde aparecen los datos del inmueble, los datos del técnico que certifica, y el famoso gráfico de colores, que ya estábamos acostumbrados a ver en los electrodomésticos. Este gráfico, la “Calificación Global de Emisiones de Dióxido de Carbono”, es la parte principal del certificado, ya que aquí se indica la clase del edificio con una letra.

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Luego vienen una serie de tablas con datos sin mucho sentido para el público normal, varios gráficos, indicando calificaciones parciales, que tampoco ayudan mucho al propietario, y tres hojas más, con más gráficos, donde nos dicen lo que mejoraría el inmueble si hacemos una determinada obra.
Este informe debe registrarse en la Comunidad de Madrid, por vía telemática, con lo que hacen falta una serie de requisitos informáticos, de los que no todo el mundo dispone. A los pocos días de hacer este registro, se puede descargar de la página de la Comunidad de Madrid, si uno es capaz de encontrar el enlace, la etiqueta energética, que vuelve a ser el famoso gráfico, con los datos del inmueble, y un número de registro que acredita que la certificación está registrada.

Etiqueta
Así pues, la certificación son tres papeles, o mejor, 3 archivos informáticos, puesto que todo se hace vía internet: el informe en sí, la entrada en el registro de la Comunidad, y la etiqueta. Esto es lo que van a exigir al propietario para adjuntarlo al contrato de compraventa o arrendamiento, y en teoría lo exigirá también la inmobiliaria o portal inmobiliario, para poder publicitar la vivienda.

¿Para qué sirve un certificado energético?

A partir de aquí es donde surgen las dudas, sobre todo para el que tiene que pagarlo… La impresión general es que “esto es un nuevo impuesto”. No deja de entenderse como un papel más que hay que tener, y que cuesta dinero, sin más utilidad que recaudatoria.
El técnico entonces explicará que es un requisito habitual en Europa desde hace años, que a España ha llegado mal y con retraso, y que sirve para saber cuánta energía pierde nuestra casa…
La realidad es que es un dato más de la vivienda, de cara al posible comprador o arrendador. Entre los factores que pueden hacerle decidir estará entonces el precio, las características, la antigüedad, la proximidad al trabajo, la cercanía a medios de transporte… y la calificación energética.

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Siendo sinceros, difícilmente va a ser éste un aspecto determinante a la hora de decidirse por una u otra vivienda, y más difícilmente en el caso de un local comercial. Pero lo cierto es que un gran porcentaje de la energía consumida en el país, se pierde por tener viviendas ineficaces energéticamente, y la tendencia de los últimos cambios normativos, es que esto cambie. Desde el punto de vista del consumidor, dada la escalada de precios de la luz y el gas, reducir la factura mensual de energía, no es nada absurdo, y saber de antemano que la vivienda en la que vamos a estar, consumirá menos que otra, sí debe ser un aspecto a tener en cuenta.
Por otro lado, el certificado de eficiencia energética aporta varias soluciones para mejorar la eficiencia de la vivienda. No son obras obligatorias, sino que indican al propietario, sobre qué aspectos actuar, para mejorar la eficiencia de la vivienda, valorándolo económicamente. En la práctica, si bien puede ser útil saber esto para un comprador que vaya a reformar la casa, para el tipo de propietarios que alquilan y no tienen pensado hacer ninguna inversión, no tiene mucho interés.

¿Qué es la letra?

La letra es la calificación del inmueble. Va de la A a la G, y mide los kg de CO2 que emite la vivienda al año, por superficie a la atmósfera. Según la edad del edificio, normalmente una vivienda un poco antigua estará entre la E y la G. Si es más moderna y está bien construida puede ser una D y pocas veces una C. Las clases A y B son prácticamente imposibles de encontrar.
Según la letra, sabremos si nuestra vivienda nos va a costar más o menos que otra al mes en luz o gas. Los aspectos que más penalizan la calificación son las calefacciones eléctricas, las fachadas de poco espesor, las ventanas viejas que dejan pasar el frío, los suelos o techos no aislados o los grandes ventanales que dejan pasar mucho sol… Obviamente, las viviendas con estas características serán más caras de mantener calientes o frías, con lo que la calificación será peor.
Tener una u otra letra no obliga a realizar ninguna obra, ni supone sanción, ni que la vivienda “no pase la inspección”. Simplemente le dice al comprador o arrendatario cómo es la vivienda desde el punto de vista de la factura mensual de energía.

¿Quién hace las certificaciones?

Debe ser un técnico titulado: arquitecto, aparejador o ingeniero, que deberá visitar el inmueble, medirá las fachadas y las ventanas, tomará nota de sus características y de la caldera, equipos de aire acondicionado, radiadores, etc. Es obligatorio que visite la vivienda. Como siempre, en España pasan cosas, y hay una guerra de precios y un amplio espacio para la picaresca y la trampa. En algunas comunidades autónomas ya se ha empezado con el proceso de inspección, por lo que es recomendable hacer las cosas bien, para no tener problemas. Como siempre, lo primero que salió con el Decreto fueron las sanciones a aplicar, siendo las leves de 3.005,06 euros.
Junto con la posibilidad de contratar directamente a un técnico, han aparecido como setas, multitud de portales donde contratar la certificación energética, como Certicalia y similares. Básicamente son intermediarios que cobran a los técnicos por aparecer, más una comisión por hacerla, con lo que el mayor beneficio va para ellos, y quien hace el trabajo recibe una mínima parte del importe de la certificación. Los técnicos, en este caso arquitectos, han visto una posibilidad en las certificaciones para tratar de sobrevivir en esta travesía del desierto de la crisis, con lo que casi todos saben hacerlas. Por tanto, encuentro más recomendable ponerse en contacto directamente con el técnico, con lo que se ahorrará la comisión, y seguramente su precio será más competitivo.
Y ya puestos, también te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros…. Consúltanos presupuesto, en función de la superficie y tipo de inmueble, y en menos de 4 días tras la visita, tendrás tu certificación energética, registro y etiqueta en el correo electrónico y enviado en papel por vía postal.

¿Necesito contratar a un arquitecto para la reforma de mi casa?

Habitualmente no se exige la presencia de un arquitecto en una obra de reforma de vivienda.

Sí se exige legalmente en los casos en que se vayan a realizar obras que afecten a la estructura (demolición de muros de carga, eliminación de pilares, modificación de escaleras, apertura de huecos en el suelo o techo…) o si se va a afectar a la fachada (modificación de ventanas, cambio de carpinterías…), sobre todo en zonas protegidas (Cascos históricos, Madrid centro, Lavapiés, Latina…).

Si las obras a realizar entrañan cierto riesgo, como es el caso de modificaciones estructurales, o cambio de instalaciones comunes (bajantes, tuberías de gas o agua, electricidad…), es importante conocer que un arquitecto tiene un seguro de responsabilidad civil, que cubre los daños producidos por una obra mal realizada.

Si no se cuenta con un arquitecto y un proyecto, el responsable de las obras es la propiedad, que habitualmente no tiene seguro, por lo que los gastos de una obra mal hecha, correrían a su cargo.

Si las obras son de menor entidad, hay varias razones por las que contar con un arquitecto:
– Es un profesional, especializado en distribuir espacios. Una vez levantados los planos de tu vivienda, podrá estudiarlos y determinar posibles soluciones para los problemas que encuentres. Puede que tengas una idea, pero él te podrá indicar los pros y los contras de esa idea, y te podrá proponer otras soluciones.

– Una reforma en tu vivienda puede afectar a tus vecinos. Modificar tabiquería, instalaciones, pavimentos, puede causar daños al resto del edificio, si no se hace con cuidado y conocimiento. Un arquitecto sabe lo que se puede y lo que no se puede hacer, y te puede proporcionar soluciones para que lo que hagas no afecte a nadie.

– Necesitas una base sobre la que poder contratar a quien te va a hacer la obra. Necesitas poder comparar varias ofertas, y saber qué es lo que estás contratando realmente. Para ello necesitas un plano de lo que quieres hacer, y sobre todo, unas mediciones, que recojan exhaustivamente cada partida de la obra.
En unas mediciones, se describe exactamente lo que hay que hacer, la cantidad y el precio. Cada partida estará perfectamente detallada: por ejemplo, sabrás exactamente cuántos m² de pavimento vas a necesitar, qué características tendrá, cómo se va a instalar, y cuánto te va a costar el m².
Sólo precisando cada partida podrás comparar de forma efectiva entre varias ofertas. Un contratista serio te indicará cuánto te va a cobrar por cada partida.

Si quieres evitar problemas, evita ofertas con precios generales, porque no sabes lo que incluye ese precio.
Además es la única forma que tendrás de reclamar, si las calidades que te han puesto no se corresponden con la idea que tú tenías, o si te han hecho mal la obra.

Hacer una reforma es caro, y se intenta ahorrar al máximo. Prescindir del arquitecto puede ser un ahorro inicial, pero puede resultar muy caro posteriormente.

 

Te lo dije… Qué no hacer para evitar que te lo digan después de la reforma

Generalmente no tenemos oportunidad de hacer muchas reformas en nuestra vivienda, a lo largo de nuestra vida. Por eso, es frecuente cometer errores, y que luego alguien nos venga con el “te lo dije…” Vamos a ver algunos errores habituales, para evitarlo.

1. No saber lo que queremos: es fundamental estudiar nuestras necesidades. Analizar cómo vivimos ahora, y cómo nos gustaría vivir. Qué cosas no nos gustan de nuestra casa actual, y cuáles nos gustaría mantener en la nueva. Sólo así acertaremos con la reforma: si adaptamos el espacio a nuestras necesidades. A menudo, repetimos modelos tradicionales, de distribución, por ejemplo, sin pararnos a pensar que podríamos cambiar las cosas

2. Hacer la reforma que le gusta a los demás: nuestros amigos, nuestros padres, el reformista, el arquitecto… todos van a opinar, pero sólo tú vas a vivir en tu nueva casa. Escucha a todos, pero no “obedezcas” a ninguno.

3. Hacer la reforma de otra casa en nuestra casa: tenemos que ser conscientes de la vivienda que vamos a reformar: su tamaño, sus limitaciones, sus virtudes y defectos. Puede que queramos tener 4 dormitorios, salón con comedor, cocina con comedor, 2 baños y un aseo, todo exterior y con vistas… Pero a lo mejor la realidad no nos deja hacer eso, y tenemos que unificar el espacio en un único comedor, o renunciar al baño en suite, por un aseo de cortesía… Si tenemos poco espacio, hay que aprovecharlo, tendiendo a espacios únicos multiusos, en vez de dividir mucho el espacio.

4. Predeterminar la reforma: cuando empezamos a pensar en la reforma, solemos tener una idea inicial, que pensamos que puede ser la solución. A menudo, sobre todo si contamos con arquitecto, éste nos dará otras alternativas. Analízalas bien antes de descartarlas, porque seguramente puedan estar bien.

5. Quedarnos a medias por miedo al coste: muchas veces tenemos la duda: ¿tiramos el tabique o no?, y finalmente no lo tiramos por miedo al coste. Pues bien, la respuesta es ¡tiralo! El precio de una modificación de tabiquería, frente a los costes fijos de instalaciones, acabados de cuartos húmedos, ventanas, etc… es irrelevante. No escatimes en el alcance de modificar los espacios por miedo al coste, porque agradecerás el espacio resultante a un coste mínimo.

6. Ahorrar en donde no tenemos que ahorrar: hay cosas en las que merece la pena invertir en mejorar, y cosas que pueden esperar. Ahorrar en aislamiento, térmico o acústico, o impermeabilización de paredes, suelos o techos es un gran error, fácilmente cuantificable luego en la factura de calefacción. Lo mismo pasaría con las ventanas. Si tenemos un presupuesto limitado, recorta en otras cosas, como los materiales de acabado, o los sanitarios. Dentro de cierto margen de precios, los materiales de solado o alicatado tienen una calidad y durabilidad óptimas, y un aumento sustancial del precio no se traduce en un aumento proporcional de sus prestaciones. Igualmente, con los sanitarios, hay muy buenos diseños en las marcas “estándar”, y a precios asequibles. Desde nuestro punto de vista, ahorrar en no contratar un arquitecto también es un error, ya que es más una inversión que un gasto. (aunque seguro que aquí hay dudas sobre nuestra objetividad…)

7. Hacer la obra sin un proyecto: una vez decidida la reforma, tenemos que tener un documento: planos y mediciones de obra, que definan exactamente la obra que vamos a realizar. Con los planos, el reformista sabrá exactamente lo que tiene que hacer, y no tendremos sorpresas. Con las mediciones, sabremos exactamente lo que nos va a costar, y tampoco tendremos sorpresas. Podemos hacer la obra sin proyecto, pero tendremos que explicar muchas veces lo que queremos, y tenerlo muy claro, para explicarlo bien. Sin las mediciones no podremos controlar los costes, y estamos a expensas de lo que estime el reformista.

8. No contar con varios presupuestos de obra: puede que nos lo haya recomendado un amigo, o que confiemos mucho en él, pero no es bueno contar con un único presupuesto de obra, porque nos resta criterio. No hay que pedir cien presupuestos, pero con tres, ya podemos hacernos una idea. Generalmente, las cosas tienen un precio, y quitando bajas temerarias, o precios hinchados, todos estarán dentro del mismo rango. Así podremos comprobar que los precios de nuestro “amigo” son “normales”, o incluso podremos negociar algo.

9. Nunca el todo incluido: una obra no es una barra libre, y todo tiene un precio. Tampoco cuestan igual todos los materiales, ni es lo mismo una reforma integral, que cambiar el alicatado de un baño: exige siempre precios unitarios para cada partida, conforme a unas mediciones previas. Antes de empezar la obra tienes que saber qué cuesta el metro de rodapié, o la puerta que te van a poner.

10. Las cosas básicas: aunque muchas veces no las hacemos: contratar a gente responsable, no guiándonos únicamente por el precio, solicitar la licencia y autorizaciones necesarias, para poder realizar la obra con cierta tranquilidad, no modificar elementos estructurales o instalaciones generales del edificio sin contar con un profesional que nos diga cómo hacerlo, si se puede hacer, no permitir que entren a nuestra obra vecinos, o personas ajenas…

Como siempre, cuando hacemos algo por primera vez, tratamos de buscar alguien con más experiencia para que nos ayude. Quizá la mejor forma de evitar un “te lo dije…” es contar con un profesional que, efectivamente nos lo diga. Y hacerle caso…

Notas sobre la reforma de nuestra vivienda

En base a nuestra experiencia en las reformas, dejamos unas reflexiones. No son recomendaciones, no son pautas… sólo ideas…

Reformar una vivienda es modelarla a nuestros gustos y necesidades. Cuando compramos “vivienda nueva” tenemos que aceptar un estándar fijado por el mercado: “tres dormitorios, el mayor para la pareja, los pequeños para los niños, salón-comedor, por supuesto independiente, cocina con tendedero, 2 baños, uno de ellos incluido en el dormitorio grande, etc…”

Pero en reforma podemos plantearnos más cosas, al margen de la oferta “generalista”. Podemos tener una habitación para jugar o estudiar, donde no haya necesariamente que dormir, o una zona de biblioteca junto al salón, o un comedor que sirva de zona de trabajo, o podemos destinar el mayor de los dormitorios a los niños, o poner lavabos en todas las habitaciones, o…

Con frecuencia se fija el programa de vivienda no a partir de una reflexión sobre nuestras necesidades, sino repitiendo modelos de nuestros padres, o anteriores, sin pensar en cómo usamos realmente el espacio. Antes de decidir si el baño debe estar o no incluido en el dormitorio, deberíamos sentarnos a pensar “cómo usamos realmente la casa”.

Si lo hiciéramos, probablemente descubriríamos que no tenemos por qué ocupar permanentemente parte de la zona de estar de la casa, con una mesa y sillas, que seguramente, usemos tres o cuatro veces al año. O que la cocina, el comedor y el estar pueden formar una secuencia de espacios continua, en la que mientras hacemos la cena, en la misma mesa en la que luego cenaremos, los niños terminan sus deberes, nuestra pareja mira el portátil y el abuelo ve las noticias, pero estando juntos, porque no nos hemos visto en todo el día.

También podríamos ceder la mejor habitación de la casa a los niños, porque necesitan luz y suelo para jugar en él, y una mesa para estudiar. También podríamos ver si ese tabique que separa el pasillo del salón no sirve más que para dividir aún más los pocos metros que tenemos, o si cerrar la terraza lo único que va a conseguir es darnos una habitación pequeña y fría y un salón muy oscuro y poco ventilado. O si necesitamos separar dos ambientes en el estar, porque a unos les gusta el fútbol y a otros no…

Si no le damos unas cuantas vueltas a esto, probablemente acabaremos teniendo una vivienda “estándar” muy correcta, pero nuestra reforma se quedará en una simple modificación de la distribución, a veces simplemente desplazando varios centímetros un tabique, o moviendo una puerta de sitio, pero sin responder a nuestra forma de vivir: habremos perdido una gran oportunidad para crear un espacio “a nuestra imagen y semejanza”.

 

Creo que merece la pena pararse un poco a pensar, ¿o quizás no…?

Proyectos de arquitectura low cost para la reforma de tu vivienda

Hacerse con una nueva vivienda está complicado. Reformar la que podemos disponer es la mejor solución para tener una vivienda digna.
Pero eso no significa renunciar a la calidad.

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