CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: a tener en cuenta

28 de enero de 2023 | Xaloc Arquitectos

Con el cambio en las costumbres de consumo, el avance de la compra on-line y la evolución de los barrios, nos encontramos con gran cantidad de locales comerciales que no tienen fácil mantener su uso como local. Son locales que pueden llevar tiempo sin actividad y que no se prevé que puedan alquilarse para ello, con lo que su transformación a vivienda resulta, a menudo, la mejor solución.

Otras opciones, como destinar los locales a cuartos trasteros suele no ser permitida por las ordenanzas municipales, que lo consideran un uso industrial, y por tanto, no lo admiten, salvo que se asocien a las viviendas el edificio.

Las posibilidades de transformación dependen del municipio donde esté el local y la normativa que tenga su Ayuntamiento, por lo que antes de acometer una operación así hay que informarse de lo que dicen las ordenanzas. A nivel general, tenemos que tener en cuenta las siguientes condiciones:

Superficie mínima: la Ordenanza establecerá una superficie útil mínima (superficie pisable), de modo que si el local no llega a dicha superficie, no será posible su transformación. Junto con la superficie, también suele haber restricciones sobre la longitud de fachada, fijándose habitualmente una anchura mínima que si no se tiene, imposibilita la operación.
Sótanos: no está permitido disponer viviendas bajo rasante, por lo que el suelo terminado de la vivienda deberá estar siempre por encima del nivel de la acera de acceso. En el caso de que el local cuente con sótano, en él sólo se podrían implantar usos no vivideros, como almacenaje o aseos.
Dimensiones de las habitaciones: habitualmente, cada municipio fija una superficie mínima para cada habitación.Así, los salones suelen esar en torno los 20 m2, los dormitorios principales en los 10 m2, y los individuales y cocinas alrededor de 7 m2. También suele haber condiciones de forma de estos locales, de modo que tengan una anchura mínima de fachada.
Acceso la vivienda: algunos municipios no permiten la entrada a la vivienda directamente desde la calle y exigen que el acceso se hga desde el portal. Esto no siempre es posible, por lo que deberemos informarnos de la posibilidad de acceder desde el exterior. En el caso de que se necesite entrar desde el portal, tendremos que contar con a autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio.
Superficie de ventanas: las viviendas deben ser exteriores, es decir, al menos el salón principal debe estar orientado y contar con ventanas a la vía pública, o a un gran patio, con dimensiones mínimas establecidas.

La superficie de las ventanas no es caprichosa, sino que obedece a la superficie del cuarto al que da servicio. Así, suele exigirse que las ventanas tengan una superficie mínima transparente o traslúcida del 12% de l superficie del local, y que sea practicable el 8%. Estas ventanas estarán orientadas al espacio libre, o a patios. En este caso, deberemos comprobar que el patio tiene las medidas mínimas que establece la normativa.

Ventilación y humos: los aseos y cocinas deben tener ventilación, generalmente a través de los shunts del edificio. Si no se dispone de conexión, generalmente pueden sacarse rejillas a fachada. Sin embargo, para las salidas de humo de las cocinas es obligatorio contar con una salida de humos vertical. Como muchas veces no se puede contar con ella, podemos tener la alternativa de usar campanas de recirculación con filtros de carbono activado. Deberemos confirmar que esta solución es aceptada por el Ayuntamiento.
Aparcamiento: algunos ayuntamientos obligan a asociar una o varias plazas de aparcamiento a la nueva vivienda creada. Se suele admitir la compra o alquiler de una plaza de aparcamiento que esté a una distancia aceptable del local.
Climatización: Generalmente, se suele optar por sistemas de bomba de calor para calefacción y aire acondicionado. En este caso, la dificultad vendrá de dónde ubicar la unidad exterior, ya que los ayuntamientos suelen fijar unas distancias mínimas de la máquina a la acera y las ventanas de las viviendas superiores. Generalmente tampoco está permitido instalar la máquina en la fachada, por lo que tendremos que instalarla dentro del local y poner una rejilla en fachada.

Finalmente, en lo que se refiere a la tramitación de la licencia, en algunos municipios es necesaria una única licencia de cambio de uso y obras, mientras que en otros, se separan las dos licencias y es necesario tramitarlas conjuntamente.

El procedimiento suele ser el de Licencia Urbanística, siendo necesaria tras la ejecución de las obras, la tramitación de la Licencia de Primera Ocupación, que supone la visita de los técnicos municipales, para comprobar que todo se ha ejecutado conforme proyecto. Una vez tramitada la Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), será posible contratar los suministros para vivienda (agua, luz, teléfono, gas…). En la Comunidad de Madrid, el procedimiento ha cambiado a Declaración Responsable, con lo que, simplemente con la presentación de la documentación final, se puede hacer uso de la vivienda, hasta que la visita de los técnicos lo confirma.

Consulta nuestras tarifas para este tipo de proyectos.

nuestras tarifas…

30 de diciembre de 201928 de enero de 2023 | Xaloc Arquitectos

Para facilitar la contratación de nuestros servicios, tenemos estructurada nuestra oferta en los siguientes packs, con un precio cerrado:

Consulta lo que incluye cada pack y las CONDICIONES DE PAGO

CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA

7 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

Desde el 1 de junio de 2013, al resto de preocupaciones que tiene quien necesita vender o alquilar una vivienda, o un local comercial, se ha sumado una más: el certificado energético. Con la aprobación del REAL DECRETO por el que se establece el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios, se establece que será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética.
Xaloc Arquitectos ha realizado hasta la fecha una veintena de certificaciones de diversos tipos de inmuebles, y en base a esta experiencia, podemos intentar aclarar las dudas que surgen en torno a esta cuestión.

¿Qué es un certificado energético?

Lo primero es saber qué es un certificado energético. Básicamente, es un informe de unas 10 hojas donde aparece una descripción general del inmueble, con una primera hoja, que es la que firma el técnico certificador donde aparecen los datos del inmueble, los datos del técnico que certifica, y el famoso gráfico de colores, que ya estábamos acostumbrados a ver en los electrodomésticos. Este gráfico, la «Calificación Global de Emisiones de Dióxido de Carbono», es la parte principal del certificado, ya que aquí se indica la clase del edificio con una letra.

Luego vienen una serie de tablas con datos sin mucho sentido para el público normal, varios gráficos, indicando calificaciones parciales, que tampoco ayudan mucho al propietario, y tres hojas más, con más gráficos, donde nos dicen lo que mejoraría el inmueble si hacemos una determinada obra.
Este informe debe registrarse en la Comunidad de Madrid, por vía telemática, con lo que hacen falta una serie de requisitos informáticos, de los que no todo el mundo dispone. A los pocos días de hacer este registro, se puede descargar de la página de la Comunidad de Madrid, si uno es capaz de encontrar el enlace, la etiqueta energética, que vuelve a ser el famoso gráfico, con los datos del inmueble, y un número de registro que acredita que la certificación está registrada.

Así pues, la certificación son tres papeles, o mejor, 3 archivos informáticos, puesto que todo se hace vía internet: el informe en sí, la entrada en el registro de la Comunidad, y la etiqueta. Esto es lo que van a exigir al propietario para adjuntarlo al contrato de compraventa o arrendamiento, y en teoría lo exigirá también la inmobiliaria o portal inmobiliario, para poder publicitar la vivienda.

¿Para qué sirve un certificado energético?

A partir de aquí es donde surgen las dudas, sobre todo para el que tiene que pagarlo… La impresión general es que «esto es un nuevo impuesto». No deja de entenderse como un papel más que hay que tener, y que cuesta dinero, sin más utilidad que recaudatoria.
El técnico entonces explicará que es un requisito habitual en Europa desde hace años, que a España ha llegado mal y con retraso, y que sirve para saber cuánta energía pierde nuestra casa…
La realidad es que es un dato más de la vivienda, de cara al posible comprador o arrendador. Entre los factores que pueden hacerle decidir estará entonces el precio, las características, la antigüedad, la proximidad al trabajo, la cercanía a medios de transporte… y la calificación energética.

Siendo sinceros, difícilmente va a ser éste un aspecto determinante a la hora de decidirse por una u otra vivienda, y más difícilmente en el caso de un local comercial. Pero lo cierto es que un gran porcentaje de la energía consumida en el país, se pierde por tener viviendas ineficaces energéticamente, y la tendencia de los últimos cambios normativos, es que esto cambie. Desde el punto de vista del consumidor, dada la escalada de precios de la luz y el gas, reducir la factura mensual de energía, no es nada absurdo, y saber de antemano que la vivienda en la que vamos a estar, consumirá menos que otra, sí debe ser un aspecto a tener en cuenta.
Por otro lado, el certificado de eficiencia energética aporta varias soluciones para mejorar la eficiencia de la vivienda. No son obras obligatorias, sino que indican al propietario, sobre qué aspectos actuar, para mejorar la eficiencia de la vivienda, valorándolo económicamente. En la práctica, si bien puede ser útil saber esto para un comprador que vaya a reformar la casa, para el tipo de propietarios que alquilan y no tienen pensado hacer ninguna inversión, no tiene mucho interés.

¿Qué es la letra?

La letra es la calificación del inmueble. Va de la A a la G, y mide los kg de CO2 que emite la vivienda al año, por superficie a la atmósfera. Según la edad del edificio, normalmente una vivienda un poco antigua estará entre la E y la G. Si es más moderna y está bien construida puede ser una D y pocas veces una C. Las clases A y B son prácticamente imposibles de encontrar.
Según la letra, sabremos si nuestra vivienda nos va a costar más o menos que otra al mes en luz o gas. Los aspectos que más penalizan la calificación son las calefacciones eléctricas, las fachadas de poco espesor, las ventanas viejas que dejan pasar el frío, los suelos o techos no aislados o los grandes ventanales que dejan pasar mucho sol… Obviamente, las viviendas con estas características serán más caras de mantener calientes o frías, con lo que la calificación será peor.
Tener una u otra letra no obliga a realizar ninguna obra, ni supone sanción, ni que la vivienda «no pase la inspección». Simplemente le dice al comprador o arrendatario cómo es la vivienda desde el punto de vista de la factura mensual de energía.

¿Quién hace las certificaciones?

Debe ser un técnico titulado: arquitecto, aparejador o ingeniero, que deberá visitar el inmueble, medirá las fachadas y las ventanas, tomará nota de sus características y de la caldera, equipos de aire acondicionado, radiadores, etc. Es obligatorio que visite la vivienda. Como siempre, en España pasan cosas, y hay una guerra de precios y un amplio espacio para la picaresca y la trampa. En algunas comunidades autónomas ya se ha empezado con el proceso de inspección, por lo que es recomendable hacer las cosas bien, para no tener problemas. Como siempre, lo primero que salió con el Decreto fueron las sanciones a aplicar, siendo las leves de 3.005,06 euros.
Junto con la posibilidad de contratar directamente a un técnico, han aparecido como setas, multitud de portales donde contratar la certificación energética, como Certicalia y similares. Básicamente son intermediarios que cobran a los técnicos por aparecer, más una comisión por hacerla, con lo que el mayor beneficio va para ellos, y quien hace el trabajo recibe una mínima parte del importe de la certificación. Los técnicos, en este caso arquitectos, han visto una posibilidad en las certificaciones para tratar de sobrevivir en esta travesía del desierto de la crisis, con lo que casi todos saben hacerlas. Por tanto, encuentro más recomendable ponerse en contacto directamente con el técnico, con lo que se ahorrará la comisión, y seguramente su precio será más competitivo.
Y ya puestos, también te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros…. Consúltanos presupuesto, en función de la superficie y tipo de inmueble, y en menos de 4 días tras la visita, tendrás tu certificación energética, registro y etiqueta en el correo electrónico y enviado en papel por vía postal.

¿Necesito contratar a un arquitecto para la reforma de mi casa?

1 de diciembre de 201928 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

Habitualmente no se exige la presencia de un arquitecto en una obra de reforma de vivienda.

Sí se exige legalmente en los casos en que se vayan a realizar obras que afecten a la estructura (demolición de muros de carga, eliminación de pilares, modificación de escaleras, apertura de huecos en el suelo o techo…) o si se va a afectar a la fachada (modificación de ventanas, cambio de carpinterías…), sobre todo en zonas protegidas (Cascos históricos, Madrid centro, Lavapiés, Latina…).

Si las obras a realizar entrañan cierto riesgo, como es el caso de modificaciones estructurales, o cambio de instalaciones comunes (bajantes, tuberías de gas o agua, electricidad…), es importante conocer que un arquitecto tiene un seguro de responsabilidad civil, que cubre los daños producidos por una obra mal realizada.

Si no se cuenta con un arquitecto y un proyecto, el responsable de las obras es la propiedad, que habitualmente no tiene seguro, por lo que los gastos de una obra mal hecha, correrían a su cargo.

Si las obras son de menor entidad, hay varias razones por las que contar con un arquitecto:
– Es un profesional, especializado en distribuir espacios. Una vez levantados los planos de tu vivienda, podrá estudiarlos y determinar posibles soluciones para los problemas que encuentres. Puede que tengas una idea, pero él te podrá indicar los pros y los contras de esa idea, y te podrá proponer otras soluciones.

– Una reforma en tu vivienda puede afectar a tus vecinos. Modificar tabiquería, instalaciones, pavimentos, puede causar daños al resto del edificio, si no se hace con cuidado y conocimiento. Un arquitecto sabe lo que se puede y lo que no se puede hacer, y te puede proporcionar soluciones para que lo que hagas no afecte a nadie.

– Necesitas una base sobre la que poder contratar a quien te va a hacer la obra. Necesitas poder comparar varias ofertas, y saber qué es lo que estás contratando realmente. Para ello necesitas un plano de lo que quieres hacer, y sobre todo, unas mediciones, que recojan exhaustivamente cada partida de la obra.
En unas mediciones, se describe exactamente lo que hay que hacer, la cantidad y el precio. Cada partida estará perfectamente detallada: por ejemplo, sabrás exactamente cuántos m² de pavimento vas a necesitar, qué características tendrá, cómo se va a instalar, y cuánto te va a costar el m².
Sólo precisando cada partida podrás comparar de forma efectiva entre varias ofertas. Un contratista serio te indicará cuánto te va a cobrar por cada partida.

Si quieres evitar problemas, evita ofertas con precios generales, porque no sabes lo que incluye ese precio.
Además es la única forma que tendrás de reclamar, si las calidades que te han puesto no se corresponden con la idea que tú tenías, o si te han hecho mal la obra.

Hacer una reforma es caro, y se intenta ahorrar al máximo. Prescindir del arquitecto puede ser un ahorro inicial, pero puede resultar muy caro posteriormente.

Te lo dije… Qué no hacer para evitar que te lo digan después de la reforma

31 de agosto de 20151 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

Generalmente no tenemos oportunidad de hacer muchas reformas en nuestra vivienda, a lo largo de nuestra vida. Por eso, es frecuente cometer errores, y que luego alguien nos venga con el “te lo dije…” Vamos a ver algunos errores habituales, para evitarlo.

1. No saber lo que queremos: es fundamental estudiar nuestras necesidades. Analizar cómo vivimos ahora, y cómo nos gustaría vivir. Qué cosas no nos gustan de nuestra casa actual, y cuáles nos gustaría mantener en la nueva. Sólo así acertaremos con la reforma: si adaptamos el espacio a nuestras necesidades. A menudo, repetimos modelos tradicionales, de distribución, por ejemplo, sin pararnos a pensar que podríamos cambiar las cosas

2. Hacer la reforma que le gusta a los demás: nuestros amigos, nuestros padres, el reformista, el arquitecto… todos van a opinar, pero sólo tú vas a vivir en tu nueva casa. Escucha a todos, pero no “obedezcas” a ninguno.

3. Hacer la reforma de otra casa en nuestra casa: tenemos que ser conscientes de la vivienda que vamos a reformar: su tamaño, sus limitaciones, sus virtudes y defectos. Puede que queramos tener 4 dormitorios, salón con comedor, cocina con comedor, 2 baños y un aseo, todo exterior y con vistas… Pero a lo mejor la realidad no nos deja hacer eso, y tenemos que unificar el espacio en un único comedor, o renunciar al baño en suite, por un aseo de cortesía… Si tenemos poco espacio, hay que aprovecharlo, tendiendo a espacios únicos multiusos, en vez de dividir mucho el espacio.

4. Predeterminar la reforma: cuando empezamos a pensar en la reforma, solemos tener una idea inicial, que pensamos que puede ser la solución. A menudo, sobre todo si contamos con arquitecto, éste nos dará otras alternativas. Analízalas bien antes de descartarlas, porque seguramente puedan estar bien.

5. Quedarnos a medias por miedo al coste: muchas veces tenemos la duda: ¿tiramos el tabique o no?, y finalmente no lo tiramos por miedo al coste. Pues bien, la respuesta es ¡tiralo! El precio de una modificación de tabiquería, frente a los costes fijos de instalaciones, acabados de cuartos húmedos, ventanas, etc… es irrelevante. No escatimes en el alcance de modificar los espacios por miedo al coste, porque agradecerás el espacio resultante a un coste mínimo.

6. Ahorrar en donde no tenemos que ahorrar: hay cosas en las que merece la pena invertir en mejorar, y cosas que pueden esperar. Ahorrar en aislamiento, térmico o acústico, o impermeabilización de paredes, suelos o techos es un gran error, fácilmente cuantificable luego en la factura de calefacción. Lo mismo pasaría con las ventanas. Si tenemos un presupuesto limitado, recorta en otras cosas, como los materiales de acabado, o los sanitarios. Dentro de cierto margen de precios, los materiales de solado o alicatado tienen una calidad y durabilidad óptimas, y un aumento sustancial del precio no se traduce en un aumento proporcional de sus prestaciones. Igualmente, con los sanitarios, hay muy buenos diseños en las marcas “estándar”, y a precios asequibles. Desde nuestro punto de vista, ahorrar en no contratar un arquitecto también es un error, ya que es más una inversión que un gasto. (aunque seguro que aquí hay dudas sobre nuestra objetividad…)

7. Hacer la obra sin un proyecto: una vez decidida la reforma, tenemos que tener un documento: planos y mediciones de obra, que definan exactamente la obra que vamos a realizar. Con los planos, el reformista sabrá exactamente lo que tiene que hacer, y no tendremos sorpresas. Con las mediciones, sabremos exactamente lo que nos va a costar, y tampoco tendremos sorpresas. Podemos hacer la obra sin proyecto, pero tendremos que explicar muchas veces lo que queremos, y tenerlo muy claro, para explicarlo bien. Sin las mediciones no podremos controlar los costes, y estamos a expensas de lo que estime el reformista.

8. No contar con varios presupuestos de obra: puede que nos lo haya recomendado un amigo, o que confiemos mucho en él, pero no es bueno contar con un único presupuesto de obra, porque nos resta criterio. No hay que pedir cien presupuestos, pero con tres, ya podemos hacernos una idea. Generalmente, las cosas tienen un precio, y quitando bajas temerarias, o precios hinchados, todos estarán dentro del mismo rango. Así podremos comprobar que los precios de nuestro “amigo” son “normales”, o incluso podremos negociar algo.

9. Nunca el todo incluido: una obra no es una barra libre, y todo tiene un precio. Tampoco cuestan igual todos los materiales, ni es lo mismo una reforma integral, que cambiar el alicatado de un baño: exige siempre precios unitarios para cada partida, conforme a unas mediciones previas. Antes de empezar la obra tienes que saber qué cuesta el metro de rodapié, o la puerta que te van a poner.

10. Las cosas básicas: aunque muchas veces no las hacemos: contratar a gente responsable, no guiándonos únicamente por el precio, solicitar la licencia y autorizaciones necesarias, para poder realizar la obra con cierta tranquilidad, no modificar elementos estructurales o instalaciones generales del edificio sin contar con un profesional que nos diga cómo hacerlo, si se puede hacer, no permitir que entren a nuestra obra vecinos, o personas ajenas…

Como siempre, cuando hacemos algo por primera vez, tratamos de buscar alguien con más experiencia para que nos ayude. Quizá la mejor forma de evitar un “te lo dije…” es contar con un profesional que, efectivamente nos lo diga. Y hacerle caso…

Xaloc Arquitectos, de nuevo en el diario El País

18 de enero de 201531 de agosto de 2015 | Xaloc Arquitectos

De nuevo, Sandra López Letón ha contactado con nosotros para escribir un magnífico artículo, analizando la situación de los arquitectos españoles, y las nuevas posibilidades de captación de clientes.

Os reproducimos el enlace

Xaloc Arquitectos en el diario EL PAÍS

22 de septiembre de 2014 | Xaloc Arquitectos

Reproducimos el enlace del artículo de Sandra López Letón en el suplemento de Negocios de El País, del sábado 21 de septiembre, donde aparecemos reflejando nuestra opinión sobre la situación actual de las reformas de vivienda.

http://economia.elpais.com/economia/2014/09/19/actualidad/1411118952_536849.html

Notas sobre la reforma de nuestra vivienda

1 de septiembre de 2014 | Xaloc Arquitectos

En base a nuestra experiencia en las reformas, dejamos unas reflexiones. No son recomendaciones, no son pautas… sólo ideas…

Reformar una vivienda es modelarla a nuestros gustos y necesidades. Cuando compramos “vivienda nueva” tenemos que aceptar un estándar fijado por el mercado: “tres dormitorios, el mayor para la pareja, los pequeños para los niños, salón-comedor, por supuesto independiente, cocina con tendedero, 2 baños, uno de ellos incluido en el dormitorio grande, etc…”

Pero en reforma podemos plantearnos más cosas, al margen de la oferta “generalista”. Podemos tener una habitación para jugar o estudiar, donde no haya necesariamente que dormir, o una zona de biblioteca junto al salón, o un comedor que sirva de zona de trabajo, o podemos destinar el mayor de los dormitorios a los niños, o poner lavabos en todas las habitaciones, o…

Con frecuencia se fija el programa de vivienda no a partir de una reflexión sobre nuestras necesidades, sino repitiendo modelos de nuestros padres, o anteriores, sin pensar en cómo usamos realmente el espacio. Antes de decidir si el baño debe estar o no incluido en el dormitorio, deberíamos sentarnos a pensar “cómo usamos realmente la casa”.

Si lo hiciéramos, probablemente descubriríamos que no tenemos por qué ocupar permanentemente parte de la zona de estar de la casa, con una mesa y sillas, que seguramente, usemos tres o cuatro veces al año. O que la cocina, el comedor y el estar pueden formar una secuencia de espacios continua, en la que mientras hacemos la cena, en la misma mesa en la que luego cenaremos, los niños terminan sus deberes, nuestra pareja mira el portátil y el abuelo ve las noticias, pero estando juntos, porque no nos hemos visto en todo el día.

También podríamos ceder la mejor habitación de la casa a los niños, porque necesitan luz y suelo para jugar en él, y una mesa para estudiar. También podríamos ver si ese tabique que separa el pasillo del salón no sirve más que para dividir aún más los pocos metros que tenemos, o si cerrar la terraza lo único que va a conseguir es darnos una habitación pequeña y fría y un salón muy oscuro y poco ventilado. O si necesitamos separar dos ambientes en el estar, porque a unos les gusta el fútbol y a otros no…

Si no le damos unas cuantas vueltas a esto, probablemente acabaremos teniendo una vivienda “estándar” muy correcta, pero nuestra reforma se quedará en una simple modificación de la distribución, a veces simplemente desplazando varios centímetros un tabique, o moviendo una puerta de sitio, pero sin responder a nuestra forma de vivir: habremos perdido una gran oportunidad para crear un espacio “a nuestra imagen y semejanza”.

Creo que merece la pena pararse un poco a pensar, ¿o quizás no…?

Proyectos de arquitectura low cost para la reforma de tu vivienda

12 de abril de 201329 de enero de 2020 | Xaloc Arquitectos

Hacerse con una nueva vivienda está complicado. Reformar la que podemos disponer es la mejor solución para tener una vivienda digna.
Pero eso no significa renunciar a la calidad.

XalocArquitectos te ofrece la posibilidad de contar con el asesoramiento y la experiencia de un arquitecto, a precios low cost, para que tu casa no sea simplemente una reforma más…

Cómo elegir reformista

8 de abril de 20131 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

El mundo de las reformas de vivienda es especialmente variopinto, y nos podemos encontrar desde verdaderos profesionales hasta todo tipo de impresentables que pueden hacer que nuestra obra sea un infierno.

Saber elegir es complicado, por lo que deberemos tenerlo todo lo más decidido y cerrado posible, antes de decantarnos por uno u otro, para evitar luego sorpresas.

Debemos buscar varios presupuestos, aunque tampoco hay que pasarse…

Y éste es el primer problema: ¿qué vamos a pedir que presupuesten? Normalmente tenemos una idea de lo que necesitamos: ampliar la cocina, tirar un tabique, cambiar las ventanas… Pero eso es simplemente eso: una idea. ¿Cómo traducimos en dinero lo que necesitamos? Si pedimos presupuestos sólo con ideas va a ser muy difícil poder compararlos, porque cada reformista va a entender nuestras ideas de una forma, generalmente la que más le convenga en función de su forma de trabajar.

Por eso es fundamental contar con un proyecto de reforma: unos planos que marquen exactamente cómo van a ser las distintas habitaciones, con medidas, posición de las cosas, forma de llevar las instalaciones, etc… Y sobre todo unas mediciones, que nos digan exactamente cuántos metros de pladur voy a instalar, qué superficie de pintura voy a necesitar, qué modelo van a ser los sanitarios, los azulejos, los interruptores…

Si a nuestros candidatos les damos planos y mediciones, tendrán que ajustarse al milímetro a la obra que hemos decidido hacer, y tendremos la seguridad qué nos van a hacer, a qué precio y con qué material. Tendremos así un precio relativamente cerrado, sabiendo que si hacemos menos obra nos saldrá más barato, y a la inversa, pero conociendo desde el principio el precio de cada cosa que vamos a hacer.

A modo de ejemplo tenemos esta publicidad, en la que nos dan un precio general por toda una obra. Pero lógicamente, no puede costar lo mismo alicatar la cocina con azulejo cerámico o con gres rectificado, ni poner un sanitario de diseño o uno básico de obra… Tampoco puede costar lo mismo si simplemente queremos cambiar una puerta de sitio, o si queremos trasladar el baño, mover la cocina, ampliar el salón…

Si nos van a dar un precio cerrado, sabiendo sólo la superficie de la vivienda, y explicándole al reformista nuestras ideas, podemos estar seguros de que tendremos problemas.

Una vez que ya tengamos nuestros presupuestos, ajustados al proyecto que hemos decidido, como primera medida deberemos eliminar los que sean anormalmente altos o demasiado bajos. Las cosas tienen un precio, y es muy difícil encontrar a nadie que trabaje casi gratis, por lo que las gangas suelen traer luego problemas.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que el precio no puede ser la única cosa a tener en cuenta. Es fundamental contar con referencias: gente que haya trabajado ya con ellos, poder ver obras que hayan hecho…

Hay que ver también la seriedad de la gente con la que trabajamos. Si nos han entregado el presupuesto en plazo, si se han ajustado a lo que les hemos pedido, si muestran verdadero interés en nuestra obra…

En las reformas es muy importante también el plazo. Una obra nos puede salir a buen precio, pero si va a tardar demasiado, el coste no es tal. Saber la capacidad del constructor, la gente que va a trabajar en nuestra reforma, es fundamental.

Por último, si no imprescindible, sí es aconsejable, contar con profesionales que nos asesoren a nosotros, y que controlen la forma de trabajar de los reformistas, y que nos puedan guiar en este curioso mundillo en el que nos metemos.

¿Tengo que pedir licencia para la obra de mi casa?

23 de marzo de 20131 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

Si vamos a hacer una obra, lo primero que debemos saber es si podemos hacerla legalmente, y si para ello nos van a exigir solicitar licencia de obra al Ayuntamiento.

Aunque la forma de llamarlo y lo que te exigen, varía de un Ayuntamiento a otro, y los criterios son cambiantes, sí hay unas ideas generales para saber si me van a exigir licencia de obra o no.

En el caso de viviendas la licencia suele exigirse sólo en determinados casos. Por lo general, se exigirá licencia si las obras van a afectar a la seguridad de las personas, o al aspecto exterior del edificio.

Así, siempre van a exigirla para obras de nueva edificación, o ampliación de un edificio existente.Esto incluye, por ejemplo, ampliar o hacer un nuevo garaje en una vivienda unifamiliar, piscinas, hacer un porche cubierto, etc… Por lo general serán de «obra mayor», y nos exigirán un proyecto completo, visado por el Colegio de Arquitectos. Se incluyen aquí las casas prefabricadas.

En obras de reforma nos exigirán licencia si se van a modificar elementos de la estructura (escaleras, huecos en el forjado, modificaciones en la cubierta, movimiento de pilares, eliminación de muros de carga…) o elementos de la fachada (tamaño y posición de las ventanas, abrir o cerrar huecos, cambiar materiales… en algunas zonas protegidas, incluso cambiar la carpintería). En estos casos se suele tratar de «obra menor», aunque las exigencias del proyecto son similares.

Para el cerramiento de terrazas también suele exigirse licencia y proyecto, aunque depende del Ayuntamiento y suele hacerse «ilegalmente».

La transformación de un local comercial en vivienda también requiere de licencia y proyecto completo.

Si vamos a necesitar contenedores o sacos para los escombros, o andamios, o vallas en la calle también deberemos pedir un permiso, y abonar la tasa correspondiente al Ayuntamiento.

El hecho de que nos exijan licencia para nuestra obra tiene un primer aspecto negativo, y es que el coste va a ser mayor. Habrá que pagar unas tasas al Ayuntamiento, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), los honorarios del arquitecto, el visado del proyecto, etc… Además no debemos empezar la obra, hasta que no tengamos la licencia.

Sin embargo, también debemos valorar la parte positiva, y es que nos van a exigir que un profesional se responsabilice de lo que hacemos, y de que lo que hagamos esté «más o menos» controlado, evitándonos riesgos, y asegurándonos de que lo que hacemos, realmente se pueda hacer.

Una reforma, por ejemplo…

22 de marzo de 20131 de diciembre de 2019 | Xaloc Arquitectos

La vivienda a reformar estaba situada en un edificio de mediados de siglo en el barrio madrileño de Lavapiés. Era una vivienda antigua, muy compartimentada, y el cliente quería tener el mayor espacio posible, reservando una zona de trabajo.

Se optó por eliminar la tabiquería, respetando los muros estructurales. Se creó un único espacio de estar y trabajo con vistas a la calle, dejando la cocina-comedor, dormitorio y baño en la crujía del patio. El cliente quería tener un único espacio, por lo que, finalmente, se amplió el hueco de acceso a la cocina, modificándose la estructura.

Para reducir costes, no se instaló falso techo, por lo que se saneó enluciéndose el forjado superior, dejando vistas las bovedillas de ladrillo. Se pintaron en color más oscuro, para mejorar la proporción de la habitación. Las instalaciones quedan vistas, empleándose fundamentalmente iluminación indirecta. Para acentuar la zona de trabajo e incorporar la iluminación necesaria, se redujo la altura del techo, mediante la reutilización de palés de madera suspendidos. Otro palé se reutiliza como estantería.

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Para la climatización se reutilizó un equipo por impulsión de aire, empleándose un conducto visto de chapa.

En la cocina y baño, para reducir costes, se empleó un revestimiento vinílico, habitualmente empleado en suelos, en lugar del alicatado, con una chapa de acero en la zona de fuego.

El mobiliario del salón se reduce a unas estanterías muy económicas, de tablero aglomerado con melamina, diseñadas para la ocasión. Las mesas son desmontables, permitiendo ampliar la zona de comedor cuando sea necesario.

Transformar un local en vivienda

12 de marzo de 201324 de agosto de 2013 | Xaloc Arquitectos

Una salida a locales comerciales difíciles de alquilar, o que pueden ser más rentables es convertirlos en vivienda.

Cada Ayuntamiento tiene su propia normativa, por lo que deberemos acudir al nuestro, para saber qué nos van a exigir. Por lo general exigirán un Proyecto de Ejecución, que puede ser visado o no. Por ello es importante contar con un arquitecto que compruebe la normativa del municipio y sea capaz de ofrecer un diseño interesante, que además cumpla con las Ordenanzas, Código Técnico, etc…

Si se hace la obra sin proyecto ni licencia luego tendremos problemas para poder dar de alta la luz, el agua o el gas, aparte de las sanciones que puede poner el Ayuntamiento cuando tenga conocimiento de la obra.

Por regla general, será preciso contar con la aprobación de la Comunidad de propietarios del edificio, ya sea en Junta de vecinos, o simplemente con las firmas de los vecinos.

Cada Ayuntamiento fija además unas condiciones mínimas para el tamaño de cada habitación, así como de las ventanas que tenga cada una. Además suele exigir unas medidas de anchura para salón-comedor y dormitorios.

Por lo general, deberemos ir a distribuciones tipo “loft”, con espacios únicos para vivir, dormir y cocinar, ya que será complicado poder tener las ventanas que nos exigen.

También deberemos tener cuidado con la salida de humos de la cocina y la ventilación de los baños.

En cualquier caso es imprescindible contar con un profesional que nos asesore, diseñe la solución adaptada a la normativa y dirija la obra.

Consulta nuestras tarifas, para contar con nuestros servicios.

Lo que debes saber antes de cerrar la terraza de tu vivienda

23 de octubre de 201223 de septiembre de 2013 | Xaloc Arquitectos

Una solución típica para aumentar la superficie de la vivienda suele ser el cerramiento de terrazas. A menudo, esta pieza de la casa suele usarse más como trastero o casi basurero, que para lo que inicialmente se proyectó, por lo que utilizarla para hacer crecer nuestra vivienda puede ser una buena solución.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que la envolvente del edificio no nos pertenece a nosotros en exclusiva, sino al conjunto de vecinos: fachadas, patios, cubiertas, terrazas de áticos, son elementos comunes de todos los propietarios, aunque algunos tengan derecho de uso y disfrute exclusivo. Por tanto, para hacer cualquier modificación en estos elementos, deberemos contar con la aprobación del conjunto de propietarios. Cerrar una terraza supone modificar la fachada, por lo que deberemos pasar por este trámite.

Como siempre, dependiendo del Ayuntamiento nos exigirán una serie de cosas u otras, por lo que antes de hacer nada, deberemos consultarlo allí.

Por regla general se nos exigirá acomodarnos a la estética del edificio, por lo que puede que nos exijan un proyecto completo de fachada donde se muestre cómo quedaría la misma si todos los vecinos la cerraran. En principio, dicho proyecto debería estar aprobado en Junta de vecinos y presentarse al Ayuntamiento para su constancia. Como, por lo general no seremos los primeros en cerrar la terraza, deberemos seguir lo que han hecho otros vecinos para acomodarnos a lo ya realizado.

Junto con el proyecto conjunto, se nos pedirá uno específico de nuestra vivienda, donde se muestre la forma del cerramiento, medidas, características y cómo quedará la vivienda una vez realizado el cerramiento.

Es probable que el Ayuntamiento exija que estos proyectos vayan firmados por un arquitecto colegiado.

Lo más importante a la hora de cerrar la terraza es saber qué vamos a hacer con la fachada que queda detrás: si estamos obligados a mantenerla o si podemos demolerla.

Si vamos a mantener la fachada, porque lo que nos interesa es tener una pequeña habitación en lo que antes fue la terraza, debemos tener en cuenta que el cierre nos quitará luz y ventilación a las habitaciones que tenían ventanas a ella. Habrá que ser cuidadoso entonces, puesto que por ganar unos pocos metros, podemos perder una estancia agradable, luminosa y bien ventilada.

Si por el contrario, demolemos la fachada, para aumentar la superficie de las habitaciones que quedan detrás, en lo que deberemos tener cuidado es en elegir un cerramiento de calidad, con el suficiente aislamiento térmico, que impida perder calor en la vivienda, o que se condense agua en los vidrios, ya que ésta será ahora nuestra nueva fachada de la casa.

Como siempre, deberemos tener cuidado de que nuestra obra no afecte a los vecinos en la forma de evacuar el agua de lluvia, obstrucción de soleamiento, cerramientos, etc…

Problemas de humedades en la vivienda

10 de octubre de 201212 de abril de 2013 | Xaloc Arquitectos

En viviendas de los años 60 y 70, es frecuente encontrar problemas de humedades. Si vamos a reformar una vivienda con este inconveniente, deberemos solucionarlo, ya que es un problema grave, que puede afectar a la salud de los ocupantes.

Principalmente nos encontraremos con tres tipos de humedades: por capilaridad, por agua en circulación, o por condensación.

En las plantas bajas y semisótanos fundamentalmente nos encontraremos humedades de capilaridad. El terreno contiene agua, y se filtra a través del suelo o las paredes, originando manchas en las partes bajas. Es frecuente, si debajo del pavimento nos encontramos directamente con el terreno. Eliminarlas totalmente es complicado.

Si el problema lo tenemos en el suelo, deberemos levantar todo, hasta llegar al terreno, impermeabilizarlo y volver a disponer el pavimento. Habrá que tener cuidado con no tocar elementos de cimentación. Es costoso, pero suele dar buenos resultados.

El problema en las paredes es más delicado, ya que la solución es impermeabilizar desde fuera, y no suele ser posible. Soluciones aparentemente sencillas, como enfoscar o alicatar las partes bajas sólo empeoran el problema, puesto que la humedad seguirá ascendiendo por encima de este zócalo.

Existen varias soluciones más tecnológicas, pero son caras y requieren de empresas especializadas. Lo más sencillo será tapar el problema. disponiendo una cámara de aire interior, que tendremos que ventilar de alguna forma, y tratar de evacuar el agua que finalmente pueda acceder a esa cámara.

Las humedades debidas a agua en circulación son sencillas de reparar, sin más que actuar en el punto donde se haya producido la fuga: tuberías, impermeabilización de cubierta, bajantes… Aquí lo complicado es localizar la fuga, puesto que no siempre coincidirá con donde aparezca la humedad: el agua puede discurrir por cualquier elemento que encuentre, hasta que salga donde la vemos. Suelen aparecer cerca de los cuartos húmedos, o en las últimas plantas, si es un problema de la cubierta.

Las humedades de condensación son las más difíciles de eliminar, y las más frecuentes en las viviendas de los 60 y 70. En el ambiente hay agua en forma de vapor. Dependiendo de la humedad y la temperatura del ambiente, este agua en forma de gas, se condensará en determinados puntos, transformándose en agua líquida: la humedad que vemos. Así pues, dependemos de dos factores: humedad relativa y temperatura.

La humedad del ambiente la producimos nosotros mismos: la propia respiración, cocinar, ducharnos, tender ropa dentro de casa… La forma de reducirla es ventilar. Poner extractores en baños y cocinas, y rejillas en fachada, con el fin de establecer corrientes que renueven el aire de la casa es una primera solución.

La temperatura de la casa la regulamos con la calefacción. Pero así sólo controlamos la temperatura del ambiente. Si la fachada está poco aislada, tiene poco espesor, o si la carpintería es de baja calidad, tendremos una superficie fría. La humedad aparecerá siempre sobre el punto más frío.. Veremos entonces ventanas llenas de gotas de agua, paredes con moho, etc… La solución será aumentar el aislamiento: deberemos cambiar las carpinterías y aumentar el espesor de la fachada disponiendo aislamiento térmico, cámara de aire, barreras de vapor… que aumenten la temperatura de la cara interior de la fachada, para que no se forme allí la humedad. En último término podría ser necesario disponer alguna rejilla en la fachada, con el fin de ventilar la cámara que hemos dispuesto.

Debemos pues actuar en estas dos variables. En este caso, resulta fundamental contar con un especialista, que realice las mediciones de humedad y temperatura en diferentes momentos del día, compruebe el estado de la fachada, y diseñe una solución óptima para resolver el problema, ya que hacerlo sin un estudio previo puede o no solucionar el problema, o incluso agravarlo.

Como regla general, para resolver cualquier problema de humedades, debemos tener en cuenta que el agua siempre va a salir por algún sitio: no podemos detenerla donde nos interese, por lo que la solución pasará por encauzarla hacia donde no produzca daños.

Decoración con vinilo

3 de octubre de 201217 de octubre de 2012 | Xaloc Arquitectos

A menudo nos encontramos con superficies: paredes, alicatados, armarios, muebles viejos, electrodomésticos, mamparas de vidrio… que no nos gustan, pero no contamos con el presupuesto necesario para un cambio total. En estos casos, una alternativa rápida y económica es recurrir a aplicaciones de vinilo.

El vinilo es un material plástico lavable, que se adhiere sobre cualquier superficie lisa. Es muy resistente, y la gran ventaja es que se puede imprimir sobre él cualquier diseño. Esto lo hace ideal para que podamos personalizar cualquier superficie como deseemos: fotos familiares, paisajes, diseños propios, o simplemente colores. El único requisito es que la superficie esté limpia y totalmente lisa. Otra gran ventaja es que es fácil de retirar, por lo que si nos cansamos del diseño, podemos cambiarlo fácilmente.

La aplicación del vinilo, especialmente si se trata de superficies grandes, puede ser algo delicada, por lo que es recomendable acudir a algún aplicador profesional.

Puedes ver algunos ejemplos:

Alicatados antiguos:

en cocinas y baños nos encontramos alicatados con diseños pasados de moda. Cambiar el alicatado es costoso. Una alternativa es la pintura sobre azulejo, aunque no suele dar muy buenos resultados. Con el vinilo, si bien, no podemos cubrir toda la superficie alicatada, sí podemos utilizar trozos pequeños, adheridos sobre los azulejos, nunca sobre las juntas, para dar un toque diferente a la pared. En este caso se utilizó vinilo de 2 colores para tapar numerosos agujeros existentes en los azulejos y dar un toque distinto a un viejo alicatado, integrándolo con un armario empotrado .

Electrodomésticos:

si tenemos un frigorífico o una lavadora antiguos, o rayados, o los hemos comprado en un outlet y tienen algún desperfecto, podemos recurrir al vinilo para arreglarlo, bien con trozos pequeños, situados estratégicamente, o cubriendo toda la superficie.

Frentes de armarios:

los armarios empotrados antiguos de obra no solían tener mucha calidad, pero cambiar un frente completo es caro. Personalizar las puertas con vinilo nos solucionará el problema y dará un cambio radical a la habitación.

Si lo deseas, podemos hacerte un diseño específico según tus necesidades. Envíanos tus ideas, fotos, dimensiones, etc… y nos encargaremos del diseño y la aplicación en tu casa.