vivir en la no Ciudad

La forma de vivir de la población occidental, tradicionalmente, había sido la Ciudad.

Gracias a la concentración de gente en un punto estratégico, elegido por estar cerca de cosas interesantes, nos beneficiábamos de las ventajas de estar juntos: teníamos lo que necesitábamos relativamente cerca, podíamos comprar, ir al colegio, divertirnos… sin salir de nuestro entorno. 

Con suerte, podíamos recibir esos servicios yendo a pie. En el peor de los casos, teníamos que coger puntualmente un transporte para llegar a servicios algo más específicos, pero podíamos cubrir la mayor parte de nuestras necesidades básicas con desplazamientos cortos.

Con el crecimiento de las ciudades, la subida del valor del suelo y las condiciones económicas, a las grandes ciudades tradicionales les van apareciendo satélites en los 60 y 70. Surgen las coronas metropolitanas. Los pueblos que estaban cerca de la ciudad principal se transforman en nuevas ciudades que, inicialmente tienen un déficit de servicios y son enteramente dependientes de la ciudad principal. 

Empezamos a llamarlas, despectivamente,  Ciudad dormitorio. Las identificamos como agrupaciones de edificios de vivienda, carentes de los servicios básicos: no hay equipamientos suficientes, cuesta encontrar comercio especializado, el transporte es deficiente… Las rechazamos y sólo las aceptamos porque no tenemos dinero para vivir en la Ciudad.

Sin embargo, con el tiempo, estos pueblos-ciudades-dormitorio van generando actividad. Se van consiguiendo los equipamientos que faltaban, se genera comercio, se mejoran los transportes, y estos núcleos pasan a ser nuevas ciudades tradicionales, cada vez menos dependientes de la principal, a la que ya no hace falta acudir con tanta frecuencia. El modelo tradicional vuelve a  funcionar, porque se cuenta con las ventajas de la densidad, manteniendo una escala pequeña y la posibilidad de llegar a los servicios con desplazamientos cortos.

Así, dejamos de llamarlas ciudades dormitorio, porque han alcanzado el nivel de interacción social y la escala adecuadas para dejar de ser una acumulación de edificios de vivienda, sin más sentido que la disponibilidad de suelo.

Sin embargo, ahora que estamos tan avanzados, a estas alturas de nuestro desarrollo económico, estamos generando un nuevo modelo de Ciudad dormitorio, al que acudimos entusiásticamente, asumiendo que es un salto de calidad respecto a la forma de vida de nuestros predecesores. 

Estamos en el modelo de los PAUs, una figura de los años 90, pero que el urbanismo español ha aceptado como el estándar del crecimiento urbano.

La mayoría de los nuevos crecimientos urbanos de los últimos años sigue este modelo. Sobre una cuadrícula de grandes manzanas, dispersamos enormes bloques de vivienda, tratando de reproducir visualmente la imagen de un ensanche tradicional, pero a una escala que empieza a dejar de ser cómoda. 

Grandes manzanas herméticas, cerradas a la calle, que reservan un espacio privado en su interior, para el uso exclusivo de sus propietarios, donde tenemos la piscina, el pádel, el aparcamiento, espacio libre privado y cerrado para el uso de nuestros hijos, mientras no molesten a los vecinos cuya vivienda está abocada a este espacio.

Hemos perdido las ventajas de aquellos bloques lineales del movimiento moderno, que llenaron las ciudades dormitorio y que nos parecían tan feos, pero que, al menos en su idea original, estaban bien orientados, disfrutaban de ventilación cruzada y dejaban espacios libres suficientes, de uso público, a los que estaban orientadas nuestras viviendas. 

Así, ahora se nos ha ocurrido doblar el bloque en torno a sí mismo, formando una manzana rectangular, en el que cada vivienda tiene la orientación que le toca, no tenemos ventilación cruzada, porque tenemos viviendas únicamente orientadas hacia dentro o hacia afuera, y si no tenemos mucha suerte, nos tocará vivir eternamente mirando al vecino que tenemos al otro lado de nuestro maravilloso patio privado, y protestando por el ruido que hacen los de la piscina o el pádel.

La calle se convierte en un espacio desierto, porque nadie camina por ella para llegar a ningún sitio, porque todo está muy lejos y no hay ninguna tienda cercana a la que ir a comprar nada. Las viviendas se cierran en torno a sí mismas, con paredes o con defensas que tapan los pequeños patios privados de los bajos. Las avenidas principales son vías de muchos carriles, por las que nadie tiene el valor de pasear, salvo los corredores aficionados y en los que tenemos que esperar a que los semáforos nos dejen sortear los coches.

Como gracia que nos otorga el urbanista, estas cuadrículas suelen estar interrumpidas por un bulevar enorme, donde hay una tímida intención de concentrar la escasa actividad del dormitorio gigante, donde podemos encontrar algo de comercio, usos recreativos o equipamientos y grandes zonas ajardinadas, mínimamente acogedoras, donde podemos pasear de ninguna parte a ningún sitio. 

Para disfrutar de estos espacios, la mayoría tendremos que coger el coche, como para cualquier otra cosa que necesitemos. Afortunadamente, las grandes avenidas nos permitirán llegar rápidamente al atasco que nos conducirá a donde podremos conseguir lo que necesitamos, fuera de nuestra nueva, flamante y deseada Ciudad dormitorio.

Las viejas ciudades dormitorio tenían todavía la memoria del pueblo que fagocitaron. La conquista de los equipamientos las dotó de lo que las faltaba para ser vivibles, y hoy, los viejos barrios de bloques de los crecimientos del los 60 son pequeños pueblos, donde los abuelos que quedan se conocen de toda la vida y aparecen nuevos habitantes, la mayoría inmigrantes, porque los hijos se han ido a disfrutar de sus nuevas viviendas reticuladas. La gente ha humanizado estos espacios duros. Han surgido tiendas, locales, vida…  la gente ha colonizado y hecho suyos estos espacios, porque aún retenían algo de la vieja ciudad tradicional y han logrado convertirla en algo parecido a aquélla.

Sin embargo, los hijos de aquéllos han decidido que prefieren salir del garaje de su casa-castillo cada mañana y volver del trabajo cada tarde, atravesando rápidamente esos espacios vacíos, recluyendo a sus hijos en el espacio seguro, controlado y endogámico de la Urba, y sin más interacción con sus vecinos que los encuentros en el ascensor o en la piscina. Vecinos de mi mismo bloque, obviamente, puesto que los de enfrente también están recluidos en su fortaleza.

La homogeneidad social impera. Somos todos iguales en nuestro nivel socioeconómico. Todos compramos on line, para lo que ya tenemos buzones específicos, vemos las mismas series en streaming, salimos a correr, al pádel o en bici de montaña, nuestros hijos van a los mismos colegios y celebran sus cumpleaños en los mismos parques de bolas… somos felices, en definitiva. 

Copiando el modelo americano, y no lo bueno de éste, resolvemos la necesidad de centralidad, de un punto focal donde obtener servicios y relaciones sociales, generando el Centro comercial. Tenemos el mall de nuestro barrio, al que nuestros hijos adolescentes se escaparán cuando la Urba se les quede corta, pero que seguirá siendo un espacio controlado y delimitado, con un adecuado nivel de seguridad y donde se podrán relacionar con sus iguales, procedentes de sus respectivos bloques-castillos.

Igual que los viejos barrios se humanizaron, estos nuevos espacios no lo conseguirán jamás. La estructura de la propiedad, la geometría, los viales, harán imposible cualquier modificación de estas estructuras, que serán eternamente Ciudades dormitorio, porque no se puede hacer otra cosa en ellas que dormir. Y probablemente sea esto lo más triste, que nos hemos ido a ellas precisamente buscando esto, habitar y dormir, porque la mezcla de usos, personas, niveles sociales, culturas… que nos ofrecía la ciudad tradicional, ya no nos interesa. La nueva sociedad genera sus nuevos espacios.

Tendrá que ser así…

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: a tener en cuenta

Con el cambio en las costumbres de consumo, el avance de la compra on-line y la evolución de los barrios, nos encontramos con gran cantidad de locales comerciales que no tienen fácil mantener su uso como local. Son locales que pueden llevar tiempo sin actividad y que no se prevé que puedan alquilarse para ello, con lo que su transformación a vivienda resulta, a menudo, la mejor solución.

Otras opciones, como destinar los locales a cuartos trasteros suele no ser permitida por las ordenanzas municipales, que lo consideran un uso industrial, y por tanto, no lo admiten, salvo que se asocien a las viviendas el edificio.

Las posibilidades de transformación dependen del municipio donde esté el local y la normativa que tenga su Ayuntamiento, por lo que antes de acometer una operación así hay que informarse de lo que dicen las ordenanzas. A nivel general, tenemos que tener en cuenta las siguientes condiciones:

  • Superficie mínima: la Ordenanza establecerá una superficie útil mínima (superficie pisable), de modo que si el local no llega a dicha superficie, no será posible su transformación. Junto con la superficie, también suele haber restricciones sobre la longitud de fachada, fijándose habitualmente una anchura mínima que si no se tiene, imposibilita la operación.
  • Sótanos: no está permitido disponer viviendas bajo rasante, por lo que el suelo terminado de la vivienda deberá estar siempre por encima del nivel de la acera de acceso. En el caso de que el local cuente con sótano, en él sólo se podrían implantar usos no vivideros, como almacenaje o aseos.
  • Dimensiones de las habitaciones: habitualmente, cada municipio fija una superficie mínima para cada habitación.Así, los salones suelen esar en torno  los 20 m2, los dormitorios principales en los 10 m2, y los individuales y cocinas alrededor de 7 m2. También suele haber condiciones de forma de estos locales, de modo que tengan una anchura mínima de fachada.
  • Acceso  la vivienda: algunos municipios no permiten la entrada a la vivienda directamente desde la  calle y exigen que el acceso se hga desde el portal. Esto no siempre es posible, por lo que deberemos informarnos de la posibilidad de acceder desde el exterior. En el caso de que se necesite entrar desde el portal, tendremos que contar con a autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio.
  • Superficie de ventanas: las viviendas deben ser exteriores, es decir, al menos el salón principal debe estar orientado y contar con ventanas a la vía pública, o a un gran patio, con dimensiones mínimas establecidas.

La superficie de las ventanas no es caprichosa, sino que obedece a la superficie del cuarto al que da servicio. Así, suele exigirse que las ventanas tengan una superficie mínima transparente o traslúcida del 12% de l superficie del local, y que sea practicable el 8%. Estas ventanas estarán orientadas al espacio  libre, o a patios. En este caso, deberemos comprobar que el patio tiene las medidas mínimas que establece la normativa.

  • Ventilación y humos: los aseos y cocinas deben tener ventilación, generalmente a través de los shunts del edificio. Si no se dispone de conexión, generalmente pueden sacarse rejillas a fachada. Sin embargo, para las salidas de humo de las cocinas es obligatorio contar con una salida de humos vertical. Como muchas veces no se puede contar con ella, podemos tener la alternativa de usar campanas de recirculación con filtros de carbono activado. Deberemos confirmar que esta solución es aceptada por el Ayuntamiento.
  • Aparcamiento: algunos ayuntamientos obligan a asociar una o varias plazas de aparcamiento a la nueva vivienda creada. Se suele admitir la compra o alquiler de una plaza de aparcamiento que esté a una distancia aceptable del local.
  • Climatización: Generalmente, se suele optar por sistemas de bomba de calor para calefacción y aire acondicionado. En este caso, la dificultad vendrá de dónde ubicar la unidad exterior, ya que los ayuntamientos suelen fijar unas distancias mínimas de la máquina a la acera y las ventanas de las viviendas superiores. Generalmente tampoco está permitido instalar la máquina en la fachada, por lo que tendremos que instalarla dentro del local y poner una rejilla en fachada.

Finalmente, en lo que se refiere a la tramitación de la licencia, en algunos municipios es necesaria una única licencia de cambio de uso y obras, mientras que en otros, se separan las dos licencias y es necesario tramitarlas conjuntamente.

El procedimiento suele ser el de Licencia Urbanística, siendo necesaria tras la ejecución de las obras, la tramitación de la Licencia de Primera Ocupación, que supone la visita de los técnicos municipales, para comprobar que todo se ha ejecutado conforme  proyecto. Una vez tramitada la Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), será posible contratar los suministros para vivienda (agua, luz, teléfono, gas…). En la Comunidad de Madrid, el procedimiento ha cambiado a Declaración Responsable, con lo que, simplemente con la presentación de la documentación final, se puede hacer uso de la vivienda, hasta que la visita de los técnicos lo confirma.

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