Con el cambio en las costumbres de consumo, el avance de la compra on-line y la evolución de los barrios, nos encontramos con gran cantidad de locales comerciales que no tienen fácil mantener su uso como local. Son locales que pueden llevar tiempo sin actividad y que no se prevé que puedan alquilarse para ello, con lo que su transformación a vivienda resulta, a menudo, la mejor solución.

Otras opciones, como destinar los locales a cuartos trasteros suele no ser permitida por las ordenanzas municipales, que lo consideran un uso industrial, y por tanto, no lo admiten, salvo que se asocien a las viviendas el edificio.

Las posibilidades de transformación dependen del municipio donde esté el local y la normativa que tenga su Ayuntamiento, por lo que antes de acometer una operación así hay que informarse de lo que dicen las ordenanzas. A nivel general, tenemos que tener en cuenta las siguientes condiciones:

• Superficie mínima: la Ordenanza establecerá una superficie útil mínima (superficie pisable), de modo que si el local no llega a dicha superficie, no será posible su transformación. Junto con la superficie, también suele haber restricciones sobre la longitud de fachada, fijándose habitualmente una anchura mínima que si no se tiene, imposibilita la operación.
• Sótanos: no está permitido disponer viviendas bajo rasante, por lo que el suelo terminado de la vivienda deberá estar siempre por encima del nivel de la acera de acceso. En el caso de que el local cuente con sótano, en él sólo se podrían implantar usos no vivideros, como almacenaje o aseos.
• Dimensiones de las habitaciones: habitualmente, cada municipio fija una superficie mínima para cada habitación.Así, los salones suelen esar en torno  los 20 m2, los dormitorios principales en los 10 m2, y los individuales y cocinas alrededor de 7 m2. También suele haber condiciones de forma de estos locales, de modo que tengan una anchura mínima de fachada.
• Acceso  la vivienda: algunos municipios no permiten la entrada a la vivienda directamente desde la  calle y exigen que el acceso se hga desde el portal. Esto no siempre es posible, por lo que deberemos informarnos de la posibilidad de acceder desde el exterior. En el caso de que se necesite entrar desde el portal, tendremos que contar con a autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio.
• Superficie de ventanas: las viviendas deben ser exteriores, es decir, al menos el salón principal debe estar orientado y contar con ventanas a la vía pública, o a un gran patio, con dimensiones mínimas establecidas.

La superficie de las ventanas no es caprichosa, sino que obedece a la superficie del cuarto al que da servicio. Así, suele exigirse que las ventanas tengan una superficie mínima transparente o traslúcida del 12% de l superficie del local, y que sea practicable el 8%. Estas ventanas estarán orientadas al espacio  libre, o a patios. En este caso, deberemos comprobar que el patio tiene las medidas mínimas que establece la normativa.

• Ventilación y humos: los aseos y cocinas deben tener ventilación, generalmente a través de los shunts del edificio. Si no se dispone de conexión, generalmente pueden sacarse rejillas a fachada. Sin embargo, para las salidas de humo de las cocinas es obligatorio contar con una salida de humos vertical. Como muchas veces no se puede contar con ella, podemos tener la alternativa de usar campanas de recirculación con filtros de carbono activado. Deberemos confirmar que esta solución es aceptada por el Ayuntamiento.
• Aparcamiento: algunos ayuntamientos obligan a asociar una o varias plazas de aparcamiento a la nueva vivienda creada. Se suele admitir la compra o alquiler de una plaza de aparcamiento que esté a una distancia aceptable del local.
• Climatización: Generalmente, se suele optar por sistemas de bomba de calor para calefacción y aire acondicionado. En este caso, la dificultad vendrá de dónde ubicar la unidad exterior, ya que los ayuntamientos suelen fijar unas distancias mínimas de la máquina a la acera y las ventanas de las viviendas superiores. Generalmente tampoco está permitido instalar la máquina en la fachada, por lo que tendremos que instalarla dentro del local y poner una rejilla en fachada.

Finalmente, en lo que se refiere a la tramitación de la licencia, en algunos municipios es necesaria una única licencia de cambio de uso y obras, mientras que en otros, se separan las dos licencias y es necesario tramitarlas conjuntamente.

El procedimiento suele ser el de Licencia Urbanística, siendo necesaria tras la ejecución de las obras, la tramitación de la Licencia de Primera Ocupación, que supone la visita de los técnicos municipales, para comprobar que todo se ha ejecutado conforme  proyecto. Una vez tramitada la Primera Ocupación (antigua cédula de habitabilidad), será posible contratar los suministros para vivienda (agua, luz, teléfono, gas…). En la Comunidad de Madrid, el procedimiento ha cambiado a Declaración Responsable, con lo que, simplemente con la presentación de la documentación final, se puede hacer uso de la vivienda, hasta que la visita de los técnicos lo confirma.

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